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Abbiamo parlato dell’applicabilità dei super bonus anche per immobili NON residenziali per i quali si ottenga il cambio di destinazione d’uso al termine dei lavori. Oggi approfondiamo proprio il tema del cambio di destinazione urbanistica per trasformare un immobile da NON residenziale a residenziale.
Come Chiedere il Cambio di Destinazione d’uso di un Immobile
Indice dei Contenuti
La destinazione d’uso o destinazione urbanistica è la funzione che viene riconosciuta ad un immobile in base alle caratteristiche e all’utilizzo che lo contraddistinguono.
Tale termine non va confuso con la categoria catastale, poiché questa determina soprattutto la rendita fiscale e non si riferisce agli aspetti architettonici ed urbanistici del fabbricato.
PRG e Zone Territoriali
Le destinazioni d’uso sono normate dai piani regolatori comunali, che suddividono l’ambito urbano in zone territorialmente omogenee e sono distinte in:
- Residenziale. Riferita agli immobili destinati prevalentemente ad abitazione, anche se ad uso promiscuo.
- Industriale. Riferita agli immobili destinati alla produzione di beni e servizi, come industrie, capannoni artigianali, officine e laboratori.
- Commerciale. Riferita agli immobili destinati alla vendita come negozi, locali di ristorazione e bar, centri commerciali e mercati.
- Direzionale/servizi. Riferita agli immobili destinati ad uffici, studi, sedi amministrative, banche ed assicurazioni.
- Turistica-ricettiva. Riferita agli immobili destinati all’attività ricettiva come alberghi, campeggi, locande ed ostelli.
- Agricola. Riferita agli immobili destinati alla produzione agraria, allevamento, vivai, agriturismi, comprese le abitazioni rurali collegate al fondo.
I piani urbanistici indicano anche gli interventi e le destinazioni d’uso non compatibili all’interno di una determinata zona territoriale omogenea, gli eventuali vincoli ed i limiti da rispettare, in particolare per i centri storici, le zone agricole e le porzioni di territorio soggette a vincolo paesaggistico.
Autorizzazioni Comunali
Il cambio di destinazione d’uso con passaggio da una categoria funzionale ad un’altra va richiesto al Comune in cui ricade l’immobile, il quale rilascerà un’autorizzazione urbanistica, anche se tale pratica non prevede interventi edilizi, se tale variazione risulta ammissibile.
In assenza di opere, il cambio di destinazione può essere richiesto presentando una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che è subito efficace e non richiede il rilascio di un’autorizzazione (vale il “silenzio assenso”, anche se il Comune ha tempo 30 giorni per esprimere un eventuale parere negativo o per richiedere modifiche ed integrazioni alla pratica).
Per i cambi d’uso più complessi o se sono previsti lavori, dovrà essere presentata una pratica di Permesso di Costruire, la quale prevede che il Comune si esprima con un vero e proprio parere, rilasciando al richiedente un’autorizzazione formale, dopo avere verificato la rispondenza di tale intervento agli strumenti urbanistici vigenti.
La pratica dovrà sempre essere riferita all’ultimo stato autorizzato, verificando la regolarità urbanistica e l’assenza di abusi edilizi.
I Costi da sostenere per cambiare destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso richiede l’esborso per diritti e bolli da versare al Comune e al Catasto, oltre al pagamento della parcella del professionista incaricato della presentazione della pratica e della variazione della categoria catastale.
Quasi sempre è previsto un ricalcolo degli oneri di urbanizzazione, anche se non sono previste opere edilizie.
Essi rappresentano la quota dei costi investiti dal Comune per realizzare servizi pubblici come strade, fognature, illuminazione, verde e parcheggi.
Il passaggio da una destinazione ad un’altra determina il ricalcolo urbanistico degli oneri, con il pagamento dell’eventuale differenza tra quanto già versato all’epoca della costruzione.
Affidarsi ad un tecnico abilitato
Non vi è mai certezza a priori che il cambio di destinazione d’uso possa essere accettato ed è sempre consigliabile richiedere un confronto preliminare approfondito con gli uffici tecnici competenti, prima della presentazione della domanda, affidando tale compito ad un tecnico abilitato.
La normativa impone il rispetto di parametri e caratteristiche per rientrare in una data destinazione d’uso, come i requisiti igienico-sanitari.
Il Cambio d’uso per gli Immobili Residenziali
Nel caso delle abitazioni, deve essere dimostrato il rispetto dei valori relativi alle superfici minime, alle altezze minime e ai rapporti aeroilluminanti per i singoli ambienti. Essi possono variare tra le varie regioni italiane e sono facilmente reperibili all’interno delle norme di attuazione e del regolamento edilizio comunale.
A titolo di esempio, per le abitazioni dovrà essere dimostrato che è presente almeno una camera matrimoniale di superficie minima netta di 14 mq, con un rapporto aeroilluminante minimo di 1/8 di tale superficie; ed ancora, che l’altezza netta dei locali abitabili sia almeno di 2,70 mt, che almeno un bagno abbia superficie maggiore di 2,50 mt, con un’altezza non inferiore a 2,40 mt.
Nel caso della residenza, dovrà essere depositata una segnalazione di agibilità da parte del tecnico, che dovrà comprendere le dichiarazioni di conformità degli impianti alle norme vigenti.
Cambio della categoria catastale
Un cambio di destinazione uso rappresenta sempre una trasformazione radicale di un manufatto, anche se non prevede opere edilizie; le eccezioni sono rappresentate dal cambio d’uso all’interno della medesima categoria catastale, che sono quasi sempre ammissibili, come la trasformazione in affittacamere di parte di un’abitazione esistente.
Il cambio della categoria catastale è sempre successivo al cambio di destinazione urbanistica o alla comunicazione di fine lavori, se previsti. Esso richiede un aggiornamento con modifica della rendita.
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