Indice di edificabilità dei terreni: cos’è e come si calcola

Se fosse possibile costruire senza alcun vincolo su un appezzamento di terreno, avendo a disposizione mezzi economici e spazio, si potrebbe, ad esempio, decidere di edificare un castello, un intero sobborgo o un grattacielo in piena campagna ed ognuno sarebbe libero di realizzare fabbricati sul proprio pezzo di terra. Otterremmo aree completamente edificate, senza alcun rispetto di principi ecosostenibili, né del buon vivere.
Vedremo perché, invece, tutto questo non si può fare e capiremo in che modo l’indice di edificabilità, anche detto di fabbricabilità, regola la densità edilizia di un territorio, così da mantenere un equilibrio relativo tra fabbricati e terra.

Cosa si intende per indice di edificabilità di un terreno?

Partiamo con il principio che è alla base dell’istituzione dell’indice di edificabilità, ovvero l’impatto della presenza umana su un territorio.
È evidente che le costruzioni umane, comprese quelle destinate ad abitazione, abbiano un certo tipo di impatto, sia sull’ambiente, in quanto sottraggono risorse naturali e producono un’alterazione del paesaggio, sia sull’uomo stesso, in termini di sovraffollamento e vivibilità.
Proprio per regolare l’entità di questo impatto, definito come densità edilizia, negli anni 60 è stato inserito nell’ordinamento italiano il concetto di indice di edificabilità.
Esistono due tipi di indice di edificabilità:

1. l’indice di edificabilità territoriale si riferisce ad un’ampia superficie da urbanizzare, comprensiva degli spazi pubblici destinati alle infrastrutture.
2. l’indice di edificabilità fondiario, invece, è quello che ci interessa direttamente e di cui parliamo in questo articolo, perché si riferisce ad un singolo lotto e definisce, in sintesi, quanto sia possibile costruire su uno specifico terreno.

Come si calcola?

L’indice di fabbricabilità fondiario viene espresso con la formula n*m³/m², dove n è l’indice che moltiplica il rapporto tra volume edificabile e superficie del terreno su cui si intende costruire.
Per calcolarlo, basta fare una semplice proporzione. Facciamo un esempio indicativo.
Abbiamo acquistato un terreno edificabile con una superficie di 1000 m2, su una zona in cui l’indice di edificabilità è di 0,40 m³/m².
Poiché abbiamo già i metri quadri e il valore dell’indice, quello che ci serve sapere è quanti metri cubi possiamo costruire su quel terreno. La formula, quindi, è: m³ = 0,40*1000 = 400 m³ .
Immaginando di voler costruire una casa di un piano e considerando, per semplificare, un’altezza di 3 m, andremo a dividere i metri cubi per i 3 metri di altezza:
400 m³ /3 m = 133 m²  ottenendo dunque che sul nostro lotto ci è possibile costruire un’abitazione di circa 133 m².
Purtroppo, però, il calcolo non è sempre così immediato, vedremo più avanti perché.

Le zone territoriali e i limiti massimi di densità edilizia

La legge di riferimento in materia di pianificazione urbanistica è il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, dove sono definiti dallo Stato non solo i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (art. 3 e 5) fissando le quantità minime di queste ultime, ma anche i limiti inderogabili di densità edilizia (art. 7), di altezza degli edifici (art. 8) e di distanza tra i fabbricati (art. 9) che vanno rispettati per le diverse zone territoriali omogenee.
All’art. 2 il decreto identifica così le diverse aree del territorio nazionale:

A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

Semplificando, quindi:

• la lettera A identifica i centri storici, dove difficilmente ci sarà possibilità di erigere nuove costruzioni e per la quale comunque in nessun caso si potrà superare l’indice di 5 m³/m² ,
• B e C sono le zone edificabili a carattere residenziale, per le quali i limiti imposti vanno dai 5 ai 7 m³/m²  a seconda della densità di popolazione del Comune in cui è accatastato il lotto,
• D sono le zone destinate agli insediamenti industriali,
• E le agricole, per cui è previsto un limite di densità fondiaria di 0,03 m³/m² .

Quando le cose si complicano

Come abbiamo detto, con il D.M. 1444/1968 lo Stato definisce le soglie massime di densità edilizia per ogni zona territoriale, ovvero gli standard urbanistici all’interno dei quali saranno poi le Regioni e i singoli Comuni a doversi muovere nella progettazione del proprio territorio.
Generalmente, i vari Regolamenti regionali e comunali portano alla diminuzione della cubatura edificabile, in base alle pianificazioni urbanistiche determinate dalle peculiarità del territorio.
Infatti, gli aspetti da considerare per calcolare la cubatura potenziale di un immobile sono molteplici:

1. la distanza dagli altri fabbricati e dalle infrastrutture (come le strade),
2. l’altezza massima imposta per l’area,
3. il numero di abitanti del Comune,
4. la percentuale di copertura di edificato a cui è soggetta la zona in esame.

A complicare ulteriormente le cose, ci si mettono anche meccanismi edilizi e giuridici come lo scomputo di fabbricati preesistenti ed il trasferimento di cubatura, secondo cui si potrebbe, con scarsa chiarezza normativa, utilizzare su un lotto metri cubi acquisiti da un altro lotto.
Insomma, chi ha la fortuna di possedere un terreno in una zona edificabile, dovrà verificare presso l’Ufficio Urbanistica del proprio Comune i parametri di edificabilità del suo lotto, possibilmente affidandosi ad un professionista competente, che sappia gestire i riferimenti normativi e consigliare la strada migliore da percorrere. Le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale di ogni Comune, dove spesso le varie zone sono divise in più sottozone, ognuna con parametri di edificabilità propri, possono diventare infatti molto complicate da decifrare, se non si è un minimo pratici.

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Lo abbiamo ribadito più di una volta: le case in legno, nonostante il materiale naturale con cui sono costruite, rientrano a pieno nella classificazione degli edifici soggetti alle regole di edificabilità e alla richiesta di permessi ed autorizzazioni amministrative, esattamente come le case in muratura. Anche per questo tipo di fabbricati, quindi, l’indice di edificabilità che norma la densità edilizia di un territorio è un parametro imprescindibile.
Dunque, che si voglia costruire una splendida casa in legno o un castello medievale, si dovrà sempre tener conto del piano urbanistico del Comune e dell’ormai famoso indice di fabbricabilità.

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