I Costi reali di una Ristrutturazione residenziale

Ristrutturare un immobile esistente significa effettuare migliorie e modifiche per adeguarlo alle proprie attuali esigenze. Gli interventi possono spaziare da manutenzioni di lieve entità, sino alla vera e propria demolizione di una parte o dell’intero volume edificato, e i lavori possono interessare ogni porzione dell’edificio (strutture, impianti e finiture). In tutti i casi è richiesto un certo investimento economico, la cui entità dovrebbe essere determinata a priori mediante computi metrici e preventivi, per non rischiare di sforare il budget di spesa fissato.

Come calcolare i costi di una ristrutturazione

E’ fondamentale inquadrare con precisione quali modifiche intendiamo apportare alla nostra casa per poter calcolare le spese da affrontare, seppur in linea di massima.
Generalmente, infatti, il committente non possiede competenze tecniche, per cui può desiderare, ad esempio, di sostituire i vecchi pavimenti, senza conoscere nel dettaglio quali sono gli interventi realmente necessari per realizzare tale lavoro finito ed eseguito a regola d’arte, con il risultato quindi di stabilire un budget di spesa che risulterà poi insufficiente.

Il preventivo

Se la ristrutturazione è di limitata entità, possiamo contattare direttamente una ditta specializzata che può offrire assistenza anche nella fase di preventivazione.
Per interventi di maggiore consistenza è necessario ricorrere al supporto tecnico di un professionista esterno (architetto, geometra o ingegnere), che si occupi della progettazione, dell’ottenimento delle necessarie autorizzazioni, della stesura dei computi metrici estimativi e degli elaborati esecutivi, oltre che della direzione dei lavori presso il cantiere.
In questi casi il committente dovrebbe richiedere un preventivo ad una o più ditte, affidando i lavori al soggetto in grado di fornire le migliori garanzie, possibilmente al miglior prezzo.
E’ basilare che le imprese conoscano dettagliatamente quanto andrà realizzato e le caratteristiche costruttive dell’immobile (sia mediante la lettura degli elaborati originali che mediante sondaggi e sopralluoghi) per poter preparare un preventivo quanto più coerente e dettagliato.

Tipologie di ristrutturazioni edilizie

E’ tuttavia possibile fare una prima distinzione tra ristrutturazione parziale e ristrutturazione totale.

Nel primo caso i lavori sono chiaramente limitati ad una specifica porzione dell’immobile, senza coinvolgere l’intero alloggio (o fabbricato). Un esempio di ristrutturazione parziale è la classica ridistribuzione funzionale (come ricavare un open space in soggiorno, demolire o spostare un muro interno).
Anche il rifacimento di una cucina o di un bagno, pur comportando l’esecuzione di opere di varia natura da parte di muratori, impiantisti e piastrellisti, ricadono necessariamente nella categoria della ristrutturazione parziale, in quanto limitate ad un solo ambiente della casa.

Per ristrutturazione totale si intende ogni intervento di natura muraria, impiantistica, di adeguamento termico dell’involucro edilizio, tinteggiatura, rifacimento integrale dei pavimenti.
In questi casi la realizzazione delle opere viene preceduta dalla rimozione e demolizione degli elementi originariamente presenti come intonaci, infissi, porte, sanitari, pavimenti e rivestimenti, vecchi impianti elettrici ed idraulici, ecc.

Le 5 principali voci di una ristrutturazione

Come dicevamo, ogni ristrutturazione rappresenta un caso specifico, difficilmente inquadrabile in una generica categoria. Per questo motivo non ha senso parlare di prezzi e costi generici (“a partire da €…..”).
Il linea di massima, comunque, il costo di una ristrutturazione dipende da alcuni fattori principali:

1. dimensione dell’immobile,
2. tipologia di intervento,
3. l’eventuale incidenza delle demolizioni,
4. i materiali e i prodotti impiegati,
5. la manodopera.

Quanto incide ogni voce sul totale?

Per quanto riguarda la tipologia di intervento, possiamo senz’altro dire che i lavori che incidono maggiormente sui costi totali sono quelli relativi all’impiantistica idraulica ed elettrica, che generalmente si aggirano intorno al 40% del totale.
Il restante 60% è ripartito equamente tra demolizioni e ricostruzioni (30%) e finiture (30%). In questa tipologia di lavori ci si posiziona generalmente tra i 400 e gli 800 €/mq.

E’ tuttavia sempre necessario prevedere all’interno di tale importo una quota di imprevisti.

Gli imprevisti

Al contrario delle costruzioni ex-novo che possono essere pianificate nel dettaglio, la ristrutturazione di un edificio può contemplare numerose lavorazioni extra, dovute all’impossibilità di verificare preventivamente le stratigrafie interne di pareti, solai, fondazioni e tetti, se non mediante sondaggi e demolizioni.
L’eventuale presenza di macchie di umidità sui muri, ad esempio, è un fattore da non sottovalutare, poiché può celare un serio problema di umidità di risalita dal terreno o di infiltrazioni che va affrontato e risolto prima di effettuare l’intervento. L’aumento dei costi a consuntivo è un problema cronico delle ristrutturazioni edilizie, dovuto tanto agli imprevisti, quanto alle inevitabili modifiche in corso d’opera dovute a lavori non contrattualizzati con l’impresa, migliorie e variazioni che possono sopraggiungere per volere del committente.

Quando l’immobile è vecchio conviene demolire e ricostruire

L’età avanzata dell’edificio è un inevitabile fattore di incremento dei costi. I vecchi fabbricati in cattive condizioni di manutenzione presentano spesso problemi di umidità, richiedono la sostituzione integrale degli impianti elettrici ed idrotermosanitari, degli infissi interni ed esterni ed il rifacimento della copertura e di eventuali terrazze o balconi. Questi immobili fatiscenti possono essere recuperati se possiedono un valore (affettivo, storico, artistico) o sono soggetti a vincolo, ma ben poco di essi può essere realmente conservato. In questi casi i costi sono analoghi o superiori alla nuova costruzione e, ove possibile, se ne consiglia l’abbattimento integrale con conseguente ricostruzione in legno o in muratura.

Sgravi fiscali e bonus

Va infine ricordato, infine, che la ristrutturazione edilizia di singole unità immobiliari o di interi condomini gode di incentivi e bonus fiscali.
E’ stata confermata fino al 31 dicembre 2021 la detrazione IRPEF potenziata al 50%, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Nell’ambito del Bonus Ristrutturazioni, rientra anche la detrazione Box Auto.

Parallelamente, sono previste detrazioni al 110% per le opere e gli interventi che rientrano nella messa in sicurezza antisismica e nella riqualificazione energetica dell’immobile che ne è oggetto, come la realizzazione di cappotti termici, coibentazione di coperture, sostituzione dei vecchi infissi con serramenti a basso consumo, sostituzione di caldaie a gas con modelli a condensazione o pompe di calore, ecc.

Se hai in programma di ristrutturare, ampliare o ricostruire la tua casa secondo i principi della bioedilizia, non perderti la nostra Guida alle Case in Legno Prefabbricate: semplice e imparziale, risponderà a tutte le tue domande sulla soluzione abitativa più green che ci sia!

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