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Edilizia e salvaguardia del Territorio
Indice dei Contenuti
L’edilizia del futuro si sta spostando sempre più verso gli interventi di riqualificazione dei fabbricati esistenti, in accordo con la crescente sensibilità pubblica verso la salvaguardia del territorio e del contenimento del consumo delle aree verdi.
L’Italia è un paese con un patrimonio immobiliare vecchio ed energeticamente disperdente. Gran parte degli edifici delle nostre città è stato realizzato dal dopoguerra ad inizio millennio in economia o con criteri speculativi, secondo normative e tecniche costruttive superate, in particolare dal punto di vista termico e antisismico.
Riqualificare energeticamente un immobile esistente significa non consumare suolo e produrre minori consumi ed emissioni inquinanti nell’ambiente.
Gli interventi di riqualificazione energetica conservativa
E’ possibile intervenire secondo un approccio conservativo, consolidando ed adeguando le strutture al rischio sismico di zona e efficientando l’involucro esterno mediante la sostituzione dei serramenti e degli impianti termici, la realizzazione di un isolamento a cappotto in facciata e coibentando termicamente la copertura.
Gli interventi di riqualificazione con conservazione del fabbricato originario portano quasi sempre a risultati di compromesso, in quanto vengono mantenuti gran parte degli elementi costitutivi originali dell’edificio, come la struttura portante, i tamponamenti di facciata e parte delle tramezze interne.
Un intervento conservativo è quindi ideale per manufatti ubicati in centro storico o di un certo valore architettonico, in buone condizioni generali, senza problemi di umidità o dissesti strutturali.
Risulta invece poco conveniente per gli edifici particolarmente carenti sotto il profilo termico e strutturale, con scarse impermeabilizzazioni, impiantistica non a norma, finiture vecchie e degradate, che richiedono modifiche funzionali e distributive.
In particolare, gli interventi antisismici possono essere limitati ad opere di consolidamento più o meno efficaci.
Termicamente è possibile isolare efficacemente l’involucro, anche se non è quasi mai possibile raggiungere i valori energetici di un nuovo edificio in bioedilizia.
Le case a schiera, una tipologia edilizia fuori moda
Negli scorsi decenni una tipologia edilizia molto in voga era la classica casa a schiera, tipologia che ha di recente perso gran parte del proprio appeal, a favore di soluzioni abitative maggiormente indipendenti come le case bifamiliari.
Le case a schiera restano comunque una presenza diffusa e costante all’interno dei quartieri residenziali delle nostre città.
La maggior parte delle case a schiera è stata realizzata con criteri, soprattutto energetici, sostanzialmente superati.
Gli immobili risalenti agli anni ‘70 ed ‘80 potrebbero sicuramente trarre vantaggio da un intervento di riqualificazione energetica, che può godere, in questo momento, di incentivi fiscali percentualmente eccezionali.
Perché non pensare allora di modernizzare la nostra casa, sostituendo i serramenti, isolando la copertura e le facciate e rifacendo integralmente i vecchi impianti?
Gli interventi di efficientamento termico conservativo sono i più indicati, in caso di immobili in buone condizioni generali.
Ma se ci troviamo di fronte a edifici vecchi e fatiscenti?
Demolire e ricostruire una casa a schiera: è possibile?
Le case a schiera per definizione sono realizzate in aderenza ad una (di testa) o due (centrali) unità edilizie appartenenti al proprio blocco.
Per questa ragione, se una riqualificazione energetica leggera è quasi sempre possibile, non è certo semplice demolire e ricostruire integralmente un edificio a schiera, in quanto le pareti a confine sono sempre in comune tra le unità.
Le difficoltà operative sarebbero molte, con un elevato rischio di causare crepe e dissesti alle strutture dei fabbricati adiacenti, in particolar modo per le case a schiera di centro.
Tali interventi risultano oltremodo complessi in presenza di un piano interrato comune.
Si tratta comunque di situazioni che vanno valutate caso per caso, non scartando a priori la possibilità di un rifacimento integrale con tecniche costruttive in bioedilizia.
Lo scenario più indicato per demolire e ricostruire resta sicuramente un accordo tra i proprietari con un intervento complessivo sull’intero blocco, un’ipotesi che potrebbe essere stimolata proprio dalla natura eccezionale degli incentivi fiscali, dovuta all’emergenza sanitaria in atto.
Bonus fiscali e sostituzione edilizia
Alla luce di quanto detto e fatti salvi gli edifici vincolati o di pregio, la demolizione con ricostruzione resta sicuramente la soluzione migliore e in proporzione più economica.
Da molti anni, infatti, gli interventi di sostituzione edilizia con mantenimento del volume originario, pur variando la sagoma e l’ubicazione originaria (come chiarito a più riprese dall’Agenzia delle Entrate), rientrano tra gli interventi che posso usufruire degli incentivi fiscali denominati Ecobonus e Sismabonus.
Le attuali misure entrate in vigore con il Decreto Maggio 2020 a seguito dell’emergenza Covid-19 mirano a rilanciare il settore edile mediante l’applicazione di un Superbonus al 110% della spesa sostenuta per migliorare gli edifici esistenti sismicamente e termicamente (almeno di due classi energetiche).
La validità dei superincentivi fiscali avrà inizio il primo Luglio 2020, per concludersi il 31 Dicembre 2021.
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