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Abitabilità ed agibilità
Indice dei Contenuti
Negli anni passati, al termine dei lavori relativi alle abitazioni, la prassi prevedeva la richiesta in comune del cosiddetto “certificato di abitabilità”.
Tale elaborato, introdotto con Regio Decreto n.1265 nell’anno 1934, veniva rilasciato dall’Ufficio Tecnico, a seguito delle opportune verifiche documentali e di eventuali sopralluoghi sul posto.
Con l’introduzione del Testo Unico dell’Edilizia – DPR 380 nel 2001 l’abitabilità è stata integrata e di fatto sostituita dal “certificato di agibilità” (art. 24, 25 e 26). Questo documento attesta i requisiti che deve rispettare un fabbricato (anche non a destinazione residenziale), nel rispetto delle normative vigenti e dei regolamenti edilizi in materia di risparmio energetico, conformità impiantistiche, salubrità e sicurezza degli edifici.
L’agibilità può avere anche carattere “parziale” ovvero riferita a singole porzioni di edifici (ad esempio, uno o più alloggi in contesto plurifamiliare), se funzionalmente autonome ed a seguito del completamento e del collaudo statico di tutte le opere strutturali connesse nonché degli impianti.
La Segnalazione Certificata di Agibilità
La Legge n.222 del 2016 ha introdotto un’importante modifica che sostituisce nei fatti il certificato di agibilità con la “Segnalazione Certificata di Agibilità”, presentata mediante procura dal tecnico incaricato dal titolare del Permesso di Costruire al termine dell’iter amministrativo.
La Segnalazione Certificata di Agibilità non costituisce una richiesta al Comune di rilascio di un ulteriore certificato, ma è una vera e propria attestazione del professionista del rispetto dei requisiti normativi.
Va richiesta per:
- Interventi di nuova costruzione.
- Ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali.
- Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e funzionalità degli impianti.
Quali documenti comprende la SCIA di agibilità
Ad essa vanno sempre allegati:
- Il certificato di collaudo statico sottoscritto dal Direttore dei Lavori.
- Le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico ed idrotermosanitario ai sensi del DM 37/08 rilasciata dalle ditte installatrici.
- L’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) o, in alternativa l’APE (Attestato di Prestazione Energetica)
- La richiesta di accatastamento o di aggiornamento catastale dell’immobile.
- L’asseverazione del Direttore dei lavori in merito al rispetto dalle condizioni di sicurezza e salubrità dell’immobile.
- La dichiarazione del Direttore dei Lavori in merito rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
- La dichiarazione di conformità delle opere realizzate al progetto edilizio approvato dal comune.
Il Comune può richiedere ulteriore documentazione in base a quanto previsto dal proprio regolamento edilizio ed alle caratteristiche specifiche dell’intervento.
Come presentarla
La S.C.I.A di agibilità va presentata per via telematica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, utilizzando la modulistica unificata regionale.
Il mancato rispetto dei termini per presentare l’istanza di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01), in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza.
La Segnalazione Certificata di Agibilità è a titolo oneroso, mediante il versamento di diritti di segreteria (di importo generalmente ridotto) ed eventuali marche da bollo da allegare alla pratica.
Il silenzio-assenso e le tempistiche per il rilascio
Come detto, la Segnalazione Certificata di Agibilità risulta da subito efficace. Tuttavia il Comune ha tempo 30 giorni per rispondere, richiedere ulteriore documentazione, sospendere o rigettare l’istanza, emettendo un provvedimento di conferma, sospensione o revoca del titolo.
In genere, se la documentazione risulta completa e rispondente alle norme, il rilascio è confermato per “silenzio assenso”. Tale strumento è previsto dalle norme e prevede l’accettazione senza condizioni di un’istanza da parte della Pubblica Amministrazione.
La tempistica di 30 giorni può essere estesa a 60 giorni, qualora sia previsto il parere ASL per il rispetto delle norme igienico-sanitarie e che tale parere venga sostituito da un’autocertificazione del professionista.
Validità dell’agibilità
Al pari della vecchia abitabilità, la validità temporale dell’agibilità è illimitata, se non vengono effettuati ulteriori interventi sull’immobile.
Va sottolineato che il certificato di agibilità attesta la sussistenza dei soli requisiti normativi di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e non riguarda gli aspetti urbanistici che possono costituire abuso edilizio.
Agibilità e Superbonus
Nel caso della richiesta di agevolazioni fiscali, a maggior ragione in regime di Superbonus, l’assenza del certificato di agibilità comporta automaticamente la perdita dei benefici, in quanto viene meno una delle principali condizioni previste dal legislatore, ovvero il rigoroso rispetto dell’iter amministrativo.
Infine, nel caso di compravendita immobiliare, l’assenza del certificato di agibilità costituisce un grave inadempimento della parte venditrice, anche se tale mancanza è dovuta a problemi e ritardi di carattere burocratico non dipendenti dalla propria volontà.
