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Superbonus e demolizione con ricostruzione
Indice dei Contenuti
- 1 Superbonus e demolizione con ricostruzione
- 1.1 Variazioni di cubatura
- 1.2 E’ necessario richiedere il Permesso di demolire?
- 1.3 Quando conviene demolire e ricostruire
- 1.4 Demolizione: riciclo e smaltimento dei materiali
- 1.5 I costi di demolizione
- 1.6 Costo demolizione: un esempio pratico
- 1.7 A chi rivolgersi per la demolizione?
- 1.8 I servizi di Immobilgreen per chi vuole demolire e ricostruire
La demolizione integrale con ricostruzione di un immobile esistente è del tutto equiparabile alla ristrutturazione edilizia e non comporta la riclassificazione come nuova costruzione. Tale concetto, chiarito in più occasioni dall’Agenzia delle Entrate consente di usufruire degli incentivi fiscali al 110% per tutte le voci della costruzione rientranti tra gli interventi di efficientamento sismico ed energetico, consentendo pertanto l’accesso alle agevolazioni.
Variazioni di cubatura
Il nuovo fabbricato può avere un volume inferiore o equiparabile all’esistente per godere dei benefici fiscali, mentre se è presente un ampliamento volumetrico, tale surplus di cubatura dovrà essere contabilizzato a parte con fatture separate ed escluso chiaramente dal Superbonus.
E’ inoltre possibile modificarne la sagoma e l’ubicazione, mantenendo la classificazione di ristrutturazione edilizia.
La demolizione di un vecchio fabbricato risulta quasi sempre conveniente quando l’edificio si trova in uno stato fatiscente e diventa oggettivamente difficile ed oneroso intervenire mediante opere di consolidamento statico e sismico.
E’ necessario richiedere il Permesso di demolire?
Nel caso specifico della demolizione con ricostruzione, l’iter per l’approvazione del progetto del nuovo fabbricato include automaticamente la demolizione del preesistente.
Non è dunque necessario presentare una pratica separata ad hoc, anzi. In tema di Superbonus è fondamentale dimostrare all’interno del titolo abilitativo che il nuovo edificio deriva dal precedente, al fine di rientrare pienamente della classificazione di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica ed adeguamento antisismico. Il mancato rispetto di questo requisito porta fatti al decadimento dei benefici fiscali.
Quando conviene demolire e ricostruire
L’adattamento di un edificio esistente è necessariamente un’operazione di compromesso che raramente soddisfa le esigenze funzionali di chi andrà ad utilizzare l’immobile. Al contrario, la demolizione con ricostruzione consente di recuperare il volume urbanistico, riprogettando da zero e senza compromessi l’edificio, consentendo l’edificazione di un fabbricato moderno e funzionale, sicuro e termicamente isolato.
Un’opera di demolizione non è un intervento banale e comporta ovviamente dei costi non trascurabili per l’abbattimento dell’edificio e lo smaltimento delle macerie alle pubbliche discariche.
Demolizione: riciclo e smaltimento dei materiali
La demolizione di un rudere o di una piccola abitazione isolata può essere effettuata direttamente con i tradizionali mezzi meccanici come escavatori e bulldozer. La demolizione delle strutture portanti e murarie va generalmente preceduta dalla rimozione “a mano” di porte, finestre, radiatori, elementi in legno e ferro presenti all’interno.
Anche per gli edifici vale la regola della raccolta differenziata dei materiali, che possono essere in tal modo riciclati in modo sostenibile e riutilizzati per altri impieghi. Un esempio è il riuso degli inerti (mattoni, pietra, cemento) che possono essere frantumati in loco ed utilizzati per formare riempimenti e massicciate, abbassando i costi per fornitura e posa di materiale di cava con analoghe caratteristiche.
Va ricordato che in passato i rifiuti da costruzione costituivano un grave problema ambientale, anche per una semplice casa di abitazione, proprio a causa dell’eterogeneità dei materiali impiegati che completavano quasi sempre il loro ciclo di vita in discarica in modo indifferenziato.
I costi di demolizione
Il costo di demolizione dipende dalle caratteristiche dell’opera da abbattere. Senza entrare troppo nello specifico della singola lavorazione, le ditte specializzate nelle demolizioni edili calcolano la spesa “vuoto per pieno”, basandosi prevalentemente sul volume lordo in metri cubi di un fabbricato.
Determinato il volume lordo, tale quantità andrà moltiplicata per il costo di demolizione vuoto per pieno unitario.
Tale valore può variare da regione a regione ed in base all’ubicazione dell’immobile.
Gli edifici situati fuori città, in particolare se isolati (e se il luogo risulta facilmente accessibile), richiederanno costi inferiori rispetto ai fabbricati che si trovano all’interno dei centri urbani. Mediamente si passa da 30 € al metro cubo per la demolizione di un fabbricato fuori città per arrivare sino a 40/50 € al metro cubo nei casi più difficili.
Tale importo include la messa in sicurezza, la rimozione e lo smaltimento delle macerie in discarica.
Costo demolizione: un esempio pratico
Facendo un semplice esempio, una vecchia abitazione in campagna di dimensioni esterne di 8 x 10 metri per due piani fuori terra, con un’altezza fuori terra di 6 metri, avrà un volume esterno (lordo) vuoto per pieno pari a 480 mc (8 x 10 x 6 mt).
Il costo di demolizione di un fabbricato nel nostro esempio sarà quindi di 14.400 € (480 mc x 30 €).
A chi rivolgersi per la demolizione?
Le demolizioni più semplici richiedono poco tempo e possono essere appaltate direttamente all’impresa costruttrice della nuova abitazione, mentre nei casi più complicati (edifici in aderenza con altri fabbricati o in centro storico), conviene rivolgersi ad una ditta specializzata con esperienza nel settore.
Per risparmiare un po’ è consigliabile richiedere 2-3 preventivi, dato che alcune ditte possono risultare più convenienti di altre, previo sopralluogo gratuito per permettere di analizzare le difficoltà logistiche dell’intervento e di valutare l’eventuale presenza di materiali pericolosi come l’amianto, da smaltire con procedure speciali (e costi a parte).
I servizi di Immobilgreen per chi vuole demolire e ricostruire
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