Professionista - Installatore - Impresa Edile? 
Come abbiamo visto in diverse occasioni, le regole di edificabilità valide per le case in muratura valgono anche per le case in legno, quindi, per costruire c’è bisogno di un terreno con determinate caratteristiche. Oltre alla destinazione d’uso di un terreno, che indica se un determinato lotto sia edificabile o agricolo, e all‘indice di edificabilità, attraverso il quale si può ricavare quanto sia possibile costruire su quel lotto, esiste un altro parametro fondamentale che influenza le attività, di costruzione o di utilizzo, realizzabili su un appezzamento di terra: i vincoli.
Il concetto di vincolo
Indice dei Contenuti
Un vincolo è un limite che impedisce di eseguire su un terreno determinate operazioni, tra cui l’edificazione, se non dopo un’analisi e un’autorizzazione ad un certo utilizzo che, però, non sempre arriva.
Si tratta di uno strumento di pianificazione territoriale che ha l’obiettivo di salvaguardare beni, paesaggi o persone o di regolare lo sviluppo urbanistico.
Tipi di vincolo diversi in base all’esigenza
I vincoli possono essere disposti dalle Amministrazioni per due motivazioni principali e, in base a queste, prendono definizioni diverse:
- quando servono alla salvaguardia di un obiettivo prendono il nome di vincoli ricognitivi;
- quando servono alla pianificazione urbanistica prendono il nome di vincoli urbanistici.
1. I vincoli ricognitivi
In questa tipologia, l’Amministrazione (Stato, Regione, Comune) riconosce, a seguito di opportune verifiche, pareri specialistici e a norma di legge, l’importanza ed il valore di un aspetto del territorio e decide di tutelarlo attraverso un vincolo. Generalmente, comporta l’inedificabilità, ma talvolta è sufficiente rispettare alcune regole stabilite per utilizzare il terreno in modo congruo.
Questo riconoscimento può avere come oggetto un rischio per la salute o l’incolumità delle persone. Ciò determina la disposizione di un vincolo di protezione, ad esempio:
- vincoli idrogeologici (per il rischio di frane e alluvioni);
- vincoli sismici (protezione dai terremoti nelle zone sismiche);
- vincoli di protezione da campi elettromagnetici;
- vincoli aeroportuali (sicurezza aerea).
Può essere anche riconosciuto e salvaguardato il valore di beni materiali. Tra i beni che possono essere tutelati possiamo distinguere due tipologie:
- beni di origine antropica, che hanno un particolare valore per la comunità:
- beni culturali di interesse storico, archeologico, artistico o etnografico;
- aree di particolare importanza agraria;
- aree assegnate alle Università Agrarie.
- beni di origine naturale, come un particolare paesaggio, un habitat, o un ambiente naturale di particolare prestigio naturalistico.
Senza entrare nei dettagli, rientrano in questa tipologia i vincoli per:
- aree di battigia (di costa, lacustre o fluviale);
- zone di alta montagna (alpine e appenniniche);
- i ghiacciai;
- parchi, aree protette, riserve naturali, ZPS (Zone a Protezione Speciale) e SIC (Siti di Importanza Comunitaria);
- zone umide sottoposte a tutela;
- aree vulcaniche.
2. I vincoli urbanistici
I vincoli urbanistici sono definiti dal Piano Regolatore Generale del Comune, o una sua Variante, e servono a pianificare la crescita e l’urbanizzazione di un’area. Anche in questo caso possono comportare la completa inedificabilità di un’area o un utilizzo limitato.
Hanno un valore importante perché a causa di questa tipologia di vincolo si può incappare in espropri da parte dell’Autorità Pubblica, che hanno la funzione di acquisire ed utilizzare o tutelare un’area privata ritenuta importante per la comunità. L’esproprio per vincolo urbanistico prevede un indennizzo per il proprietario del terreno.
Tra i vincoli urbanistici, nei quali sono comprese le opere pubbliche, rientrano ad esempio:
- le fasce di rispetto stradale (non comportano esproprio, ma sono inedificabili);
- la definizione di aree agricole o edificabili;
- la definizione di aree commerciali o produttive, non residenziali;
- aree di pertinenza della viabilità;
- aree destinate a zone verdi, parcheggi pubblici o parchi gioco.
Cosa fare quando un terreno è sottoposto a vincolo?
Innanzitutto occorre identificare la tipologia di vincolo a cui quel terreno è sottoposto, poiché, come abbiamo accennato, esistono:
- vincoli conformativi (detti anche limitativi) per i quali la proprietà del terreno resta del privato che, tuttavia, deve conformarsi e rispettare determinate condizioni per l’utilizzo del terreno. Tra queste condizioni possono rientrare anche la completa inedificabilità dell’area, la limitazione dell’edificato o la tutela del bene ad opera del privato.
- vincoli espropriativi, per i quali l’Amministrazione acquisisce il terreno o il bene a fronte di un indennizzo al proprietario.
Inoltre, un terreno può essere sottoposto a vincolo per un tempo determinato, vincolo temporaneo, generalmente di 5 anni (ma reiterabile), oppure avere natura illimitata, anche a seguito di cessione del lotto.
Per venire a conoscenza dei vincoli ai quali un lotto è sottoposto, si può richiedere al Comune il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), che viene rilasciato dall’Ufficio Tecnico comunale presentando una domanda da parte del proprietario o di un tecnico autorizzato. Alla domanda va allegata la mappa catastale, con foglio e particella del terreno.
Una volta appreso se e quale tipo di vincolo insista sul terreno, si potranno richiedere al Comune le indicazioni, le autorizzazioni e i permessi per utilizzarlo nel modo corretto.
Da dove iniziare
Se hai individuato un terreno di tuo interesse per costruire o avviare un’attività e vuoi avere in via preliminare maggiori informazioni riguardanti le caratteristiche ambientali della zona in cui si trova, puoi richiedere il Rapporto Ambientale del Terreno (R.A.T.): la relazione di Immobilgreen.it basata su banche dati nazionali, riguardante il clima, l’irraggiamento solare, la ventosità, ma anche la geologia, la sismicità, la pericolosità di frana e alluvione e molti altri aspetti che riguardano l’ambiente in cui ricade un terreno.
Salve, una domanda: su un terreno con vincolo urbanistico (una quarantina di anni fa il comune lo dichiaro’ espropiabile in previsione di farci un parcheggio mai realizzato ed è rimasto questo vincolo) si può delimitare la proprietà privata con pali in legno conficcato nella terra e rete metallica?
La situazione è ambigua perché chiunque potrebbe entrare dalla strada e procurarsi dei sinistri o altro, e in quanto la responsabilità sarebbe del proprietario vorrei tutelarmi ma allo stesso tempo dicono non si possa delimitare. Come è possibile che chi gode della proprietà del terreno non possa utilizzarlo ma alcontempo sia responsabile dello stesso?
Vi ringrazio in anticipo.
Andrea
Buongiorno Andrea e grazie per il suo intervento,
purtroppo non essendo dei tecnici né esperti di materie legali, non sappiamo risponderle.
Le consigliamo di chiarimenti direttamente ad un avvocato o all’ufficio tecnico del Comune in cui è accatastato il lotto per non incorrere in rischi.
Cordiali saluti
Lo staff di Immobilgreen.it
Grazie mille,
in questo periodo mi sono informato e per conoscenza vi informo che su tali terreni, prima di farci qualsiasi cosa, va fatto un atto d’obbligo al comune, dove si dichiara che nell eventualità si manifesti poi realmente l’esproprio si rinuncia a chiedere ulteriori somme che ricoprono le spese per le opere realizzate dalla data dell atto in poi.
Inoltre lo stato può rinnovare ogni 5 anni il vincolo di esproprio ma deve pagare eventuali danni che subisce il proprietario dati dal fatto che non utilizza il terreno.
Buona giornata e buon lavoro.
sono proprietario di un terreno che prima era verde agricolo dal 2013 e stato posto il vincolo archeologico , in questo terreno ci abito sono residente, volevo mettere l’impianto fotovoltaico ma non posso perche e archeologico, io chiedo visto che questa e una servitù non trascritto nell’atto che all ‘epoca non cere , e io ora non sono libero di realizzare quello che voglio , posso chiedere alla sopraintendenza dei beni archeologici di avere pagato questa servitù .
Buongiorno Calogero e grazie per il suo intervento.
Sfortunatamente, occupandoci di costruzioni green, non sappiamo risponderle, le suggeriamo, data la complessità della materia, di rivolgersi direttamente ad un legale specializzato in diritto civile.
Cordiali saluti
Lo staff di Immobilgreen.it
Buongiorno,
E’ possibile progettare e realizzare un insediamento produttivo in un terreno agricolo (oleificio) con vincolo ad inedificabilità scaturito dalla precedente ( venti anni fa) realizzazione di un fabbricato rurale?
Grazie
Buonasera Gianni e grazie per l’intervento.
Deve verificare presso l’ufficio tecnico del Comune in cui è accatastato il lotto che il vincolo sia decaduto.
Le suggeriamo quindi di rivolgersi ad un tecnico esperto.
A questo link trova i nostri professionisti:
https://www.immobilgreen.it/professionisti/
Cordiali saluti
Lo staff di Immobilgreen.it
Salve, ho una licenza edilizia per costruire su un terreno edificabile. Ma a mia insaputa e purtroppo passati i giorni per impugnare la atto, il comune dichiara il mio terreno ad alto rischio idrogeologico.Quando a mio avviso non lo è con perizia già fatta. Mi rimane la licenza edilizia e il servizio tecnico mi dice che non posso chiedere l’inizio dei lavori. Cosa posso fare?
Per quanto riguarda le costruzioni di case in terra invece?
Ad esempio il Cob o Adobe sono materiali naturali che vengono direttamente dalla terra, se volessi costruire un edificio con questi materiali in italia che vincoli dovrei rispettare?
Buongiorno, Trent’anni fa mio padre ci lascio’ un ‘ officina che abbiamo usato e ancora usiamo per il nostro reddito…Su ciascun lato ci sarebbe lo spazio di poter allargare l’officina Il Comune ha rifiutato il permesso
dicendo che si tratta di zona verde…. Come e’ possibile ? E dove potrei rivolgermi per chiarire questo dilemma ?
Grazie infinite Ondina
Salve, se una casa rurale viene costruita da X e Y ma con vincolo urbanistico su un terreno intestato ad X e Z ;
Z ha qualche diritto sulla casa di X e Y?
Z ha diritto di prelazione?
Z è proprietario di una quota della casa?
Grazie per il suo commento, Mauro.
Purtroppo non sappiamo risponderle: vista la natura tecnica del suo quesito, le suggeriamo di rivolgersi ad un avvocato.
Cordiali saluti
Lo Staff di Immobilgreen
http://www.immobilgreen.it
Salve ho costruito circa 30 anni fa una piccola casetta su un terreno archeologico ho pagato sempre tutto, anche il condono, progetto presentato tutto. la mia domanda è questa: in realtà quanto devo pagare di IMU sulla CASA ??? Ho diritto ad una riduzione ?? Riduzione anche sui rifiuti?
Grazie e cordiali saluti
Buonasera Graziella e grazie per il suo intervento.
Purtroppo questo argomento esula dalle nostre competenze, le suggeriamo pertanto di rivolgere il quesito direttamente ad un commercialista o ad un CAF.
Scusandoci di non poterle essere utili,
Cordiali saluti
Lo Staff di Immobilgreen
http://www.immobilgreen.it
Salve ho acquistato un terreno agricolo sito in zona nuclei di antica formazione ,nell’atto notarile è presente il CDU che specifica che in tale zona sono consentiti solo interventi di risanamento conservativo degli immobili esistenti ,ma aimè dopo aver comprato ho scoperto che su una parte del terreno , il vicino 30 anni fa ha fatto un ampliamento del suo immobile senza nessuna autorizzazione – ora io ho segnalato l’abuso edilizio al comune. Posso pretendere che il comune faccia abolire la parte abusiva ? e il comune è in qualche modo responsabile dal momento che ha rilasciato la certificazione CDU per la vendita dicendo che essendo il terreno non aveva subito variazioni di destinazioni d’uso e ora non vuole far demolire la parte abusiva