Come vendere un terreno agricolo

La vendita di un terreno

Come abbiamo visto in questo articolo, per vendere un terreno è necessario mostrare e descrivere diversi aspetti del fondo in vendita, senza limitarsi alla posizione, alla superficie e al prezzo.
Inoltre, abbiamo visto che oltre ai mezzi tradizionali, quali passaparola, cartello su strada ed agenzie immobiliari, il metodo della vendita online rappresenta lo strumento più valido, e con i costi decisamente più contenuti rispetto alle agenzie, per raggiungere un vasto numero di persone interessate, anche lontane dalla zona in cui si trova l’appezzamento. Vendere un terreno su internet aumenta la possibilità di descriverlo, grazie al testo, alle immagini ed alle informazioni utili che si possono allegare all’annuncio.
Di seguito, vediamo, in particolare, come migliorare l’efficacia di un annuncio di vendita di un terreno agricolo, sfruttando tutte le potenzialità di un annuncio online.

Vendere un terreno agricolo

L’annuncio di un terreno agricolo può risultare più accattivante se contiene dettagli che il potenziale acquirente non si aspetta e che lo contraddistinguono dalle migliaia di annunci simili.
Ad esempio, oltre alla semplice informazione sulla superficie totale, si possono aggiungere i valori della reale superficie seminabile e delle aree boschive presenti. Per fare questo si possono utilizzare strumenti semplici come Google Earth, che permette di calcolare distanze ed aree. È anche utile specificare, se si è in possesso dei dati, la pendenza e l’esposizione del terreno e tutti quei dati ambientali che possano presentare al meglio le caratteristiche del terreno, poichè l’ambiente in cui è inserito lo influenza e può aiutare a pianificare la meglio le attività da svolgervi.

Su Immobilgreen.it è possibile richiedere il Rapporto Ambientale del Terreno (R.A.T.). Si tratta di una relazione, con carte e dati, basata su banche dati nazionali riguardante la geologia, la sismicità, la pericolosità di frana e alluvione, il clima, la geomorfologia e molti altri aspetti che riguardano l’ambiente in cui ricade un terreno da vendere o comprare.

Un altro dato rilevante, che aumenta il valore del terreno e va inserito nell’annuncio, è la presenza di alberi da frutto, vigneti o ulivi, soprattutto se molto vecchi.
Se all’interno o ai confini del fondo scorrono corsi d’acqua, che siano naturali o impianti d’irrigazione artificiali, oppure pozzi di vario genere, è bene evidenziarne la presenza nell’annuncio.
Inoltre, su un terreno agricolo possono sussistere dei titoli PAC (Politica Agricola Comune – della Comunità Europea), che danno diritto a contributi europei per la salvaguardia dell’agricoltura. Se il terreno fa parte di questo programma, è bene specificarlo, dichiarando il numero di titoli che si possiedono.

Spesso non si dà la giusta importanza ad alcuni dettagli che, al contrario, possono aumentare il valore del terreno o, comunque, migliorare l’efficacia dell’annuncio.
Innanzitutto, è sempre un’ottima pratica quella di specificare la strada da cui si possa raggiungere il terreno e le vie di accesso diretto al fondo, sia quelle pedonali, sia quelle transitabili con mezzi pesanti, quali trattori ed altri macchinari necessari alla coltivazione.
Anche la presenza di ruderi, muretti a secco, terrazzamenti, recinzioni e costruzioni esistenti, che siano utilizzabili o meno, è un dato interessante, che è bene dichiarare per migliorare la forza della descrizione del terreno.

I dettagli che fanno la differenza

Naturalmente, in un ottimo annuncio che si presenti affidabile ed accattivante, bisogna fare attenzione a curare un po’ di forma e contenuto.
Le foto sono fondamentali. Consigliamo di inserire immagini da diverse angolazioni, senza ridondanze, ma con attenzione ai particolari che possano risultare interessanti e di cui si parla nella descrizione. Ad esempio, se nel terreno c’è un muretto a secco, questo va evidenziato nell’annuncio e va allegata una fotografia. Anche la foto da satellite è molto importante per permettere un buon inquadramento dell’area.
La descrizione deve essere chiara e semplice; senza esagerare con la lunghezza, ma sufficientemente esaustiva da comprendere tutti i particolari rilevanti del terreno.
Infatti, dare la giusta attenzione alla creazione dell’annuncio, porta il potenziale acquirente a percepire la sicurezza del venditore riguardo al proprio bene e lo aiuta a scegliere in modo mirato e consapevole.

Prezzo di vendita e tasse

Fissare il prezzo non è mai semplice. Tutti i dettagli di cui abbiamo parlato, come la pendenza del terreno o i terrazzamenti, hanno un’influenza sul prezzo finale, ma sta al proprietario valutarne il valore economico. Possiamo però dare alcune indicazioni riguardo al valore del terreno.
Innanzitutto, è possibile consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate per avere un’idea del valore agricolo medio dei terreni nell’area. Per richiedere il valore catastale si può anche andare all’Ufficio Tecnico del Comune in cui ricade il terreno.
È anche importante farsi un’idea del prezzo reale di mercato, consultando altri annunci nella zona per capire il valore medio per ettaro. La presenza di terreni edificabili adiacenti al terreno in vendita può, eventualmente, essere valutata positivamente, data la possibilità di cambio di destinazione d’uso del fondo.

Altro capitolo sono le tasse sulla compravendita. Per quanto riguarda i terreni agricoli e le relative pertinenze, bisogna considerare vari tipi di imposte, ovvero:

• IRPEF sul prezzo di vendita;
• imposta di registro – che ha un’aliquota variabile, dall’1% fino al 15%;
• imposta catastale – importo fisso di 50€;
• imposta ipotecaria – importo fisso di 50€;
• imposte di bollo – variabili;
• voltura catastale e tassa ipotecaria specifiche per i terreni agricoli.

Naturalmente, va considerata anche l’IVA.

Sussistono differenze sostanziali sul totale delle imposte se il venditore è un privato o un soggetto a partita iva e se l’acquirente è Coltivatore Diretto (CD) o Imprenditore Agricolo Professionale (IAP). In generale, in base alle agevolazioni specifiche, le tasse fisse incidono dal 4 al 15% sul prezzo di vendita.
Per fare un esempio indicativo, immaginiamo la vendita a 15.000€ di un terreno di un ettaro. Il venditore è un privato e l’acquirente un Coltivatore Diretto, senza particolari agevolazioni. Il totale delle imposte sul terreno, a carico dell’acquirente, sarà di circa 1.450€.
Il costo del notaio può variare dal 4 al 6% circa del valore del terreno. Tuttavia, poiché il prezzo degli onorari può essere soggettivo, è bene farsi fare dei preventivi da almeno tre studi notarili.

Riassumendo

Su Immobilgreen.it è presente un’intera sezione dedicata ai terreni in cui è possibile cercare un terreno oppure creare e pubblicare annunci di vendita.
I punti essenziali per creare un annuncio online di vendita di un terreno agricolo che sia funzionale ed efficace sono:

1. scrivere una buona descrizione che comprenda:
   • posizione e accesso al terreno;
   • descrizione della morfologia e dell’ambiente dell’area;
   •  dichiarazione della presenza di specie vegetali utili, come alberi da frutto, ulivi, ecc;
   • dettagli interessanti come presenza di acqua, ruderi, terrazzi, ecc;
   • dichiarazione di possesso di titoli PAC;
   • prezzo di vendita;
2. aggiungere foto:
   • del terreno;
   • dei dettagli;
   • da satellite.

Se hai un terreno da vendere, puoi aggiungere il R.A.T. al tuo annuncio e metterlo a disposizione dei possibili acquirenti per fornire maggiori informazioni sul tuo immobile.

Se sei in cerca di un terreno da acquistare e ne trovi uno sprovvisto di R.A.T., puoi richiederlo qui in qualunque momento.

Anche se il terreno che ti interessa non è presente tra i nostri annunci, inviaci le coordinate di un punto al centro del terreno e richiedi il tuo Rapporto Ambientale del Terreno.

In definitiva, la miglior strategia è la chiarezza della forma unita alla completezza dei contenuti.

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