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Quanto è edificabile un terreno edificabile?
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Sembra un gioco di parole, ma come abbiamo già fatto per i terreni agricoli, in questo articolo approfondiremo il tema dell’ Indice di edificabilità nell’ambito dei terreni edificabili residenziali.
Un terreno edificabile è un appezzamento di terra che possiede, come si dice tecnicamente, una determinata capacità edificatoria. Questa viene calcolata in base all’indice di edificabilità che, però, varia di Comune in Comune secondo le norme definite nel Piano Regolatore Generale. Il PRG pianifica l’attività edificatoria classificando le zone del territorio in aree omogenee, edificabili e non.
Per iniziare, facciamo un breve riassunto di cosa si intenda per Indice di edificabilità.
L’Indice di edificabilità
L’indice di edificabilità, o indice di fabbricabilità, è un valore assegnato ad un determinato lotto, attraverso il quale è possibile risalire alla capacità edificatoria di un terreno. Abbiamo già affrontato l’argomento in questo articolo dedicato, al quale vi rimandiamo per esempi e dettagli, ma per chiarezza facciamo un rapido riepilogo.
L’indice di edificabilità serve a gestire la densità edilizia di un territorio ed è definito dal Comune di pertinenza all’interno dei propri strumenti urbanistici, come il Piano Regolatore Generale e le sue varianti.
Ne esistono 2 tipi:
- l’indice di edificabilità territoriale, che si riferisce a grandi porzioni di territorio e riguarda l’organizzazione di spazi e la realizzazione di opere di interesse pubblico;
- l’indice di edificabilità fondiaria, che, invece, riguarda la fabbricabilità sui singoli lotti privati, ed è, in genere, quello che ci interessa maggiormente.
L’indice di edificabilità fondiaria viene espresso come: n*m3/m2
dove
n = indice di edificabilità definito dal Comune;
m3 = metri cubi che è possibile realizzare;
m2 = metri quadri del terreno.
Dato che, generalmente, si posseggono i metri quadri del terreno e l’indice di edificabilità, che è fornito dal Comune, per calcolare quanti metri cubi si possono costruire bisogna fare una semplice operazione:
m3 = n*m2
Benché questo calcolo possa fornire un’idea di massima, l’esatta cubatura edificabile non è sempre così facile da stimare. Infatti, spesso sussistono diversi fattori a complicare la situazione, come altri parametri riferiti alla zonizzazione territoriale presenti nel D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
Per avere valutazioni esatte, dunque, è consigliabile rivolgersi ad un geometra o ad un altro professionista abilitato che possa recarsi presso gli uffici comunali per richiedere tutti i documenti utili al calcolo esatto.
Il terreno edificabile
La zonizzazione territoriale, all’Art. 2 del Decreto Ministeriale citato, è la suddivisione in 6 tipologie differenti, identificate dalla lettera A alla lettera F, di zone territoriali omogenee.
Esistono diverse tipologie di terreno edificabile e ad ognuna di esse può esser attribuito un indice differente, anche in base alla zonizzazione comunale.
I maggiori esempi di tipologia di terreni edificabili sono:
- Residenziali
Ad uso insediativo. Possono essere di espansione, di saturazione, di completamento, o intensivi (zone A, B e C).
- Industriali
Sono zone che prevedono l’edificazione di impianti industriali, appartenenti alla zona D.
- Artigianali
Sui quali si possono costruire solo capannoni destinati ad una produzione artigianale, che ricadono sempre nella zona D.
- Ex agricoli
Sono lotti già presenti nel PRG come terreni agricoli, zona E, ai quali viene cambiata la destinazione d’uso e possono assumere carattere diverso in base alle disposizioni comunali.
- Interesse comune
Spazi la cui edificazione è riservata da parte dell’amministrazione alla realizzazione di strutture per scopi comuni, come ospedali, impianti sportivi, caserme (zona F).
Viene da sé che la tipologia che, normalmente, interessa a chi deve costruire casa è quella residenziale. I terreni edificabili residenziali destinati a nuovi insediamenti appartengono alla Zona C. Testualmente:
“C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali la edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);”
In realtà anche altre zone, come la A e la B, possono accogliere nuove costruzioni, ma solo in determinate condizioni stabilite dal Decreto.
Quanto si può edificare?
Quindi, quanto si può edificare su un terreno residenziale? Naturalmente, una risposta a questa domanda non si può dare senza recarsi al Comune di pertinenza e farsi fare un Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), nel quale vengono riportati, per ogni lotto:
- i dati catastali;
- la destinazione urbanistica (zona omogenea in cui ricade il terreno);
- gli indici di edificabilità (che possono variare anche notevolmente);
- i vincoli ai quali è soggetta l’area (indici di dissesto, sismicità, pericolo idrogeologico, ecc.).
Una volta ottenuti tutti questi dati è possibile calcolare quanto si possa costruire su un terreno edificabile, tenendo anche conto degli ulteriori vincoli dovuti all’altezza massima dei fabbricati, alla distanza tra gli edifici, ai rapporti massimi tra aree, ecc.
In caso di fondi vicini è anche possibile, talvolta, la cessione di cubatura, ovvero l’utilizzo su un terreno della cubatura del fondo vicino.
Comunque, esistono limiti inderogabili riguardo alle densità edilizie di ogni zona, fissati dall’Art. 7 del Decreto 1444/1968:
- Per la Zona A non si può avere un indice di fabbricabilità superiore a 5;
- per la Zona B i limiti sono 5, 6 o 7 in base al numero di abitanti del Comune;
- per la Zona C non ci sono limiti di legge, ma è il Comune a stabilire l’indice;
- per la Zona E il limite è 0,03 m3 per m2.
Edificabilità e Case in Legno
Come sempre, ricordiamo che per costruire una Casa in Legno si ha bisogno di tutti i permessi necessari alla realizzazione dei fabbricati tradizionali, come il Permesso di Costruire e le altre autorizzazioni definite nell’Art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia, D.P.R. n. 380/2001.
Per saperne di più sulle Case in Legno e chiarire tutti i dubbi su costi, permessi, durata, manutenzione, mutui, ecc., scopri la Guida di Immobilgreen.
