Professionista - Installatore - Impresa Edile? 
Un terreno agricolo è un appezzamento che ha come destinazione d’uso un’attività agraria, come la coltivazione di piante, la selvicoltura, l’allevamento di animali o altre attività legate alla terra.
Ciò significa che su questa tipologia di terreno non è possibile edificare strutture residenziali, destinate all’abitazione civile delle persone.
Ma questo è del tutto vero? Quali sono i casi in cui è possibile costruire anche su terreno agricolo?
Analizziamo il tema dell’indice di edificabilità dei terreni agricoli, che definisce se e quanto sia possibile fabbricare su questa tipologia di terreno.
L’indice di edificabilità
Indice dei Contenuti
Come visto in un precedente articolo, l’indice di edificabilità, o indice di fabbricabilità, è un valore assegnato ad un determinato lotto, attraverso il quale è possibile risalire alla capacità edificatoria di quel determinato terreno.
Questo indice, in pratica, serve a gestire la densità edilizia di un territorio ed è definito dal Comune di pertinenza all’interno dei propri strumenti urbanistici, come il Piano Regolatore Generale e le sue varianti.
Esistono 2 tipi di indice di edificabilità:
- l’indice di edificabilità territoriale, che si riferisce a grandi porzioni di territorio e riguarda l’organizzazione di spazi e la realizzazione di opere di interesse pubblico;
- l’indice di edificabilità fondiaria, che, invece, riguarda la fabbricabilità sui singoli lotti privati.
Quest’ultimo, oggetto del nostro interesse, viene espresso come: n*m3/m2
dove
n = indice di edificabilità definito dal Comune;
m3 = metri cubi che è possibile realizzare;
m2 = metri quadri del terreno.
Dato che, generalmente, si conoscono i metri quadri del terreno in questione e l’indice è fornito dal Comune, per calcolare quanti metri cubi si possono costruire basta fare la seguente operazione:
m3 = n*m2
Benché questo calcolo possa fornire un’idea di massima, l’esatta cubatura edificabile non è sempre di così facile stima. Infatti, spesso sussistono diversi fattori a complicare la situazione, come i parametri riferiti alla zonizzazione territoriale presenti nel D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (distanze minime tra edifici, l’altezza massima, ecc).
Per avere valutazioni esatte, dunque, è consigliabile rivolgersi ad un geometra o ad un altro professionista abilitato.
Il caso del terreno agricolo
Il Decreto Ministeriale citato elenca nell’art. 2 le 6 tipologie differenti di zone territoriali omogenee, identificandole dalla lettera A alla lettera F.
I terreni a vocazione agricola sono identificati con la lettera E: “parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C” [ovvero quelle destinate a nuovi complessi insediativi].
In linea di principio, per tutelare il paesaggio, l’ambiente e controllare la densità edilizia, in queste aree prevale la formula dell’inedificabilità.
L’Edificabilità di un terreno agricolo
Compatibilmente con lo strumento urbanistico in vigore nel Comune in questione, ci sono situazioni in cui è possibile edificare su terreno agricolo, come nel caso in cui il titolare proprietario del lotto possegga la qualifica, a titolo principale, di imprenditore agricolo o coltivatore diretto (in alcune regioni, da almeno tre anni) e l’edificio residenziale in questione sia considerato funzionale alla conduzione del fondo e utile alle esigenze dell’imprenditore agricolo professionale.
Anche nel caso in cui si posseggano i titoli richiesti e si riesca ad ottenere il Permesso di Costruire sul proprio lotto agricolo, l’attività edificatoria è estremamente ridotta e, per legge nazionale, è stabilito un limite massimo e inderogabile con indice di edificabilità a fini di insediamento residenziale pari a 0,03 metri cubi per metro quadro.
Va precisato che, in questo campo, i Comuni hanno una grande influenza decisionale e che i valori edificatori possono variare da Comune a Comune in base ai regolamenti locali.
Per questo motivo, per avere informazioni dettagliate e certe, ripetiamo, la migliore soluzione è sempre quella di rivolgersi a tecnici professionisti.
Un esempio pratico
Prendiamo un fondo di 10.000 m2 in cui l’indice di fabbricabilità sia massimo, ovvero di m3 0,03 per m2.
Applicando la formula vista prima: 0,03*10.000 = 300 m3.
Considerando un piano unico ed un soffitto alto circa 2,7 m, su questo lotto si può costruire all’incirca una casa con superficie di 112 m2.
Non è molto, ma è pur sempre un’abitazione sufficiente per vivere comodamente, soprattutto se la costruzione viene realizzata in bioedilizia, grazie all’ottimizzazione dello spazio calpestabile che è permessa dalle efficienti pareti delle Case prefabbricate in Legno.
A proposito di Case in Legno su Terreno Agricolo
Come abbiamo più volte ribadito parlando di case in legno, ripetiamo che non si tratta di semplici casette per gli attrezzi o case mobili da spostare a piacimento, ma di vere e proprie abitazioni solide e durature, le cui pareti prefabbricate e impianti associati contengono moltissima tecnologia per l’efficienza energetica ed il benessere abitativo.
Ne consegue che non sia possibile costruire una casa prefabbricata in legno su un terreno agricolo (salvo i casi suddetti), perché i permessi necessari per la costruzione di una casa in legno sono gli stessi che occorrono per le case in cemento o muratura, come definito nell’Art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia, D.P.R. n. 380/2001.
Per capirne di più sulle case in legno e fugare tutti i tuoi dubbi su costi, permessi, durata, manutenzione, mutui etc, scopri la Guida di Immobilgreen.
Molto chiaro e interessante questo sito.
Una domanda : terreni connotati bosco ceduo e seminativo arb.:
sono da considerare agricoli? Per il rapporto di edificabilità?
Grazie Alberto
Buongiorno Alberto,
grazie per il suo intervento e per i complimenti.
I terreni boschivi e seminativi rientrano nella categoria E, ovvero quelli identificati come agricoli, pertanto non sono edificabili per fini residenziali.
Per conoscere l’indice di edificabilità esatto del suo lotto e per sapere se vi insistano vincoli o altro, le suggeriamo di rivolgersi direttamente all’Ufficio Tecnico del Comune in cui è accatastato il terreno, a cui può richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU).
Sperando di averle chiarito le idee, rimaniamo a disposizione per qualsiasi cosa.
Cordiali saluti
Lo staff di Immobilgreen.it
Finalmente ,tutto CHIARO E LIMPIDO, COMPLIMENTI DAVVERO!
E SE UN TERRENO AVESSE COME DICITURA
F3b
F3c
F3d
Cosa significherebbe?
Complimenti per la chiarezza delle indicazioni contenute nei vostri articoli.
Avrei un quesito: vorrei aprire partita iva agricola per dedicarmi alla coltivazione ortofrutticola, ed essento proprietario di un terreno agricolo in un comune lombardo (ca. 1,2 ettari) vorrei avviare l’attività e contestualmente stabilire la mia residenza nel fondo. Vorrei sapere se in Lombardia esistono limiti temporali di possesso del requisito di imprenditore agricolo per la eventuale edificabilità di una casa prefabbricata?
Buonasera Michele,
grazie per il suo intervento e per il feedback positivo.
La normativa per la Regione Lombardia in merito all’edificazione dei terreni agricoli dovrebbe essere la seguente:
LEGGE REGIONALE 11 marzo 200, N. 12 – per il governo del territorio(1)
Sembrano non esserci limite e il permesso di costruire viene indicato come gratuito, le consigliamo comunque di informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune in cui è accatastato il suo lotto per chiedere conferma e non incorrere in rischi.
Cordiali saluti
Lo staff di Immobilgreen.it
Buongiorno; premetto che sono in Romagna. Dato che chi vende case, casali e ruderi (sì, ruderi) è completamente distaccato dalla realtà e chiede prezzi spropositati, sto valutando invece di cercare di comprare una casa in muratura scegliere una casa prefab in legno ad alta efficienza energetica, dai tempi di realizzazione molto più brevi del cemento, di un solo piano, diciamo di massimo 130 m^2. Se dovessi andare a comprare qualcosa di già fatto, abitabile, a posto, in cemento e muratura, mi chiedono il 30/40% in più di soldi.
Ora, io la casa la voglio su un bel terreno largo, perché è la terra che rende l’uomo libero. Mi ci coltiverò il mio orto, la mia serra, i miei alberi da frutto, il mio pollaio, ma per la mia famiglia e per me, non per lavoro. Ma 12 mila metri quadri di terreno da solo farei fatica a gestirli. Invece, 4~5 mila per me da solo sarebbero il massimo ideale, e in 5 mila metri quadri una casetta rettangolare di un solo piano è una cosa minuscola.
Mi state dicendo che non me lo permettono di fare? Per tutela ambientale? Ah, saran belli tutti quei campi lisci pieni di diserbanti invece; io al contrario voglio riportare il verde sostenibile nella mia futura proprietà, e la mia casa manco si vedrà dall’esterno del confine in quanto le voglio al centro, circondata da alberi e siepi.
Perché per una coppia di giovani che partono da zero, sentirsi dire che per una casa servono 200, 250, 300 o più mila euro, sotto gli 80 metri quadi, con giardini minuscoli se non completamente assenti, o casali completamente da ristrutturare quindi che consteranno ancora di più, è impossibile. Le banche non ci danno mutui così grandi e ci vorrà una vita e più a metterli da parte, se dobbiamo spendere in affitti. Tre passi in avanti e due indietro.
buongiorno,
ho saputo che senza essere iscritto IAP o coltivatore diretto ,ma avendo un numero di stalla e possedere piu’ di 11000mq , si potrebbe fabbricare o ampliare una stalla del 10% del totale dei terreni agricoli.
grazie anticipatamente
matteo
Complimenti e grazie per le info! Un saluto da Salerno!
Complimenti per competenza, disponibilità e chiarezza nelle vostre risposte, la mia richiesta è la seguente, nel comune di Nettuno (RM), vorrei iniziare una piccola attività di elicicoltura con la lavorazione della bava, avrei necessità di un piccolo laboratorio, quindi realizzare un PUA, che indice di costruzione devo rispettare? oppure: posso esercitare l’attività su un lotto di mq 2000? Grazie in anticipo
Buongiorno Ludovico e grazie per il suo intervento e per le belle parole.
Per i terreni agricoli di base si può costruire massimo 0,03 metri cubi a metro quadro, che corrispondono a circa 20 mq se il lotto è di 2000 mq.
Per conoscere esattamente tipologia e indice di edificabilità del suo lotto, però, deve rivolgersi all’Ufficio Urbanistico del Comune in cui è accatastato.
Se ha modo, inoltre, le suggeriamo di incaricare direttamente un professionista competente che possa verificare l’eventuale presenza di vincoli e occuparsi di documenti e permessi.
Se non ha un tecnico di fiducia e ne cerca uno nella sua zona, ecco il link alla lista dei nostri professionisti che operano su Roma:
https://www.immobilgreen.it/professionisti/roma
Sperando di esserle stati utili,
cordiali saluti
Lo Staff di Immobilgreen
http://www.immobilgreen.it
Gentile immobile Green, avendo un terreno agricolo e coltivandolo a frutteto da diversi anni senza essere iscritto a nessun registro e senza partita iva, rientro nella categoria di coltivatore per cui mi è consentito costruire un fabbricato a uso abitativo o per rientrare devo essere iscritto a un registro e avere una qualifica particolare? Grazie
Buonasera Francesco e grazie per il suo intervento.
Ci risulta sia necessario essere regolarmente registrati con P.IVA in qualità di coltivatori diretti, ma le consigliamo comunque di verificare presso il suo Comune, avvalendosi dell’aiuto di un tecnico.
Nel caso non ne avesse uno di sua fiducia, a questo link trova i professionisti iscritti alla nostra piattaforma, a cui richiedere consulenza:
https://www.immobilgreen.it/professionisti/lista/
Sperando di esserle stati utili,
Cordiali saluti
Lo Staff di Immobilgreen
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Buonasera, leggo con interesse le sue spiegazioni, le chiedo una curiosità, sono titolare di azienda agricola e IAP, detengo 4 ettari di terreno con agrumi, in zona separata ho un terreno di 700 metri, dove mi piacerebbe costruire una casa, si può effettuare accumulo dei terreni o devo basarmi sulla dimensione del solo terreno dove costruirei
Buonasera Roberta e grazie per il suo intervento.
Purtroppo questo argomento esula dalle nostre competenze, le suggeriamo pertanto di rivolgere il quesito direttamente ad un tecnico che possa valutare il suo caso specifico.
Se non avesse un tecnico di sua fiducia, può trovare i nostri professionisti qui:
https://www.paginegreen360.it/trova-professionisti
Sperando di esserle stati utili,
Cordiali saluti
Lo Staff di Immobilgreen
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