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Il desiderio di molte persone è di abitare lontani dal traffico dei centri urbani, magari in campagna o collina. In queste zone sono spesso presenti vecchi fabbricati che possono essere ristrutturati o demoliti e ricostruiti per trasformarli in abitazione, con caratteristiche moderne ed energeticamente efficienti.
Purtroppo, però, gli edifici isolati nella natura si trovano quasi sempre in zone classificate come rurali, ovvero destinate unicamente agli imprenditori agricoli.
Le Case Coloniche e i fabbricati rurali
Indice dei Contenuti
La norma che distingue nettamente le case di abitazione residenziali dalle case coloniche è il DPR 380/2001, che esclude categoricamente l’uso abitativo per questi edifici, fatta eccezione per il conduttore del fondo agricolo.
Una casa rurale deve essere utilizzata unicamente come abitazione dal proprietario o dal conduttore del fondo agricolo o familiari conviventi.
Il cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale
Il DPR prevede la possibilità di richiedere un cambio di destinazione d’uso da rurale a residenziale, se tale variazione risulta compatibile con gli strumenti urbanistici comunali vigenti.
Tale cambio d’uso richiede la deruralizzazione urbanistica del fabbricato originario, passaggio tutt’altro che scontato, soprattutto negli ultimi anni, caratterizzati da una maggiore attenzione rispetto alle fragilità del territorio da parte delle amministrazioni comunali.
Il solo cambio di destinazione comporta inoltre il versamento di oneri da parte del richiedente, in quanto l’uso non agricolo comporta un maggiore carico urbanistico, ovvero la necessità di realizzare opere collettive (strade, fognature, parcheggi, scuole, etc.) proporzionalmente al numero degli abitanti nel territorio comunale.
E’ evidente che un edificio rurale destinato all’agricoltore e alla sua famiglia non determina il medesimo peso urbanistico di un insediamento residenziale con più unità abitative.
Demolire e ricostruire su Terreno Agricolo
In linea di principio è dunque possibile abbattere una casa rurale, un annesso agricolo o una stalla, recuperandone la volumetria e ricostruendo una o più unità abitative. C’è inoltre la possibilità di demolire e ricostruire usufruendo dei superbonus, come descritto in questo articolo:
Demolire e ricostruire: da stalla a casa col superbonus 110%
Il restauro, la ristrutturazione e la demolizione con ricostruzione saranno “libere” per l’imprenditore agricolo già proprietario dell’edificio o per il nuovo proprietario che abbia la stessa qualifica di coltivatore diretto, mentre questi interventi saranno subordinati alla richiesta di variazione d’uso del fabbricato, in caso di proprietario privato.
La domanda di cambio d’uso può essere presentata indipendentemente, prima della presentazione del progetto o contestualmente alla richiesta di eseguire opere edilizie (restauro, ristrutturazione o demolizione con ricostruzione), mediante CILA, SCIA o Permesso di Costruire.
Acquistare un terreno agricolo (o una casa colonica) come privato
In caso di vendita, il cambio di destinazione può essere presentato dall’agricoltore (prima della vendita) o dall’acquirente (dopo l’acquisto).
Nel primo caso un’eventuale accettazione da parte del Comune comporta inevitabilmente una rivalutazione del bene, che può essere successivamente venduto a libero mercato ad un prezzo superiore, venendo meno i vincoli urbanistici che ne limitano l’utilizzo.
In questo caso, il vantaggio per l’acquirente è la certezza di poter intervenire sul fabbricato ricavando la propria abitazione in un luogo lontano dalle aree urbane, ma chiaramente il prezzo sarà proporzionale al nuovo valore immobiliare.
Acquistare un fabbricato agricolo senza certezze di poterlo riconvertire è ovviamente rischioso. Come detto, non si tratta di un cambio di destinazione semplice e la richiesta da presentare al Comune ha esito tutt’altro che scontato.
La tutela del Territorio
Il principio è la tutela delle zone agricole che vanno conservate senza snaturare la loro essenza insediando zone residenziali non compatibili con la funzione produttiva.
Un’eccezione può essere rappresentata dalle zone peri urbane limitrofe ai centri abitati.
In questo caso, si tratta di ambiti a margine dell’edificato (o ad esso integrati) che possiedono caratteristiche morfologiche evidentemente compatibili con la residenza.
Va poi ricordato che la vendita di un terreno agricolo o di un annesso è soggetta per obbligo di legge a diritto di prelazione da parte dei coltivatori diretti affittuari e delle società agricole confinanti al bene. Questi soggetti hanno diritto ad essere preferiti rispetto ad altri (in particolare al privato cittadino) per l’acquisto, in quanto il legislatore vuole sempre favorire i coltivatori, conservando se possibile la destinazione d’uso del lotto in questione.
Ricapitolando
La qualifica di fabbricato “rurale” rappresenta un fattore oggettivo dovuto alla sola destinazione urbanistica dell’edificio, indipendentemente dall’effettivo utilizzo, resta valida, dunque, anche se si tratta di un immobile dismesso o di un rudere fatiscente.
Per i fabbricati rurali non risulta semplice la libera compravendita tra imprenditore agricolo e privato cittadino ed il cambio di destinazione d’uso a residenziale, possibile in linea di principio, ha natura onerosa proporzionale all’incremento del carico urbanistico.
Qualsiasi utilizzo diretto con finalità abitative di un terreno o di un fabbricato a destinazione agricola (fatti salvi i diritti dell’imprenditore agricolo) ha natura abusiva e può essere perseguito dalle varie autorità competenti.
Se quindi hai in mente di acquistare un terreno per poterci costruire la casa dei tuoi sogni, ma non sei un imprenditore agricolo, ricordati che il lotto deve essere edificabile residenziale.
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