Da Agricolo a Edificabile: come Chiedere il Cambio d’uso di un Terreno?

E’ possibile costruire casa in zona agricola?

E’ una domanda semplice che richiede una risposta piuttosto complessa.
Una prima importante distinzione va fatta tra privato cittadino ed imprenditore agricolo.

Nel caso del coltivatore diretto è possibile costruire la propria abitazione sul fondo, sempre nel rispetto dei limiti imposti dal Comune e con i dovuti permessi.

Scopri di più sull’edificabilità dei terreni agricoli in questo articolo:

Costruire una casa in Legno su Terreno Agricolo: Quando è possibile?

Nel caso del privato cittadino, invece, l’edificazione diretta di una casa di residenza non è mai possibile. Per poter costruire la propria abitazione su un terreno agricolo deve essere sempre fatta una richiesta di cambio d’uso del terreno all’amministrazione comunale.

Gli strumenti urbanistici che regolano il territorio

I Piani Urbanistici vigenti sono strumenti pluriennali per la programmazione dello sviluppo del territorio negli anni a venire e stabiliscono la destinazione d’uso dei terreni di loro competenza.

Nei decenni passati lo strumento urbanistico principale era il cosiddetto PRG o Piano Regolatore Generale, oggi soppiantato da piani di concezione più moderna, con diverse denominazioni in base alla regione di appartenenza (PUA, PGT….).

I vecchi PRG concedevano al cittadino una maggiore facoltà di interagire direttamente con l’amministrazione, permettendo in molti casi la trasformazione di grandi porzioni di suolo agricolo, senza una visione di insieme del comprensorio comunale (o intercomunale), con le sue caratteristiche ambientali, le sue bellezze e le sue fragilità. Gli effetti di questa pianificazione a macchia di leopardo sono sotto gli occhi di tutti nelle nostre città.

La situazione attuale tra sostenibilità e riqualificazione

La situazione sta in parte cambiando, pur con tutti i limiti dovuti agli interessi economici che portano ancora a consumare suolo verde in luogo degli interventi di riqualificazione urbana, sempre più necessari per riconvertire le aree urbane secondo criteri di sostenibilità ambientale, bioedilizia e risparmio energetico.

Oggi, il cittadino può fare liberamente richiesta per includere il proprio terreno tra le aree soggette a trasformazione prima dell’entrata in vigore del piano, sotto forma di osservazioni, da sottoporre all’approvazione del Consiglio Comunale (e non dell’Ufficio Tecnico).

Ma vediamo come nel dettaglio.

L’iter per trasformare un terreno da agricolo a edificabile

Come dicevamo, ogni privato cittadino può chiedere eventuali cambi di destinazione d’uso del proprio terreno, prima che un nuovo piano urbanistico entri in vigore.

Innanzitutto la domanda non può essere presentata direttamente in Comune dall’interessato, ma occorre rivolgersi ad un tecnico professionista (geometra, architetto o ingegnere) che dovrà redigere la richiesta per conto del proprio cliente, allegando la necessaria documentazione tecnico-illustrativa.

Fattori di valutazione della domanda

L’accettazione o meno della domanda dipende da molteplici fattori come:

1. La dimensione dell’intervento.
   Ovviamente un progetto estensivo costituito da poche villette ha maggiori probabilità di essere approvato rispetto ad un quartiere formato da edifici multipiano.
2. L’adiacenza con un contesto urbano edificato con presenza di fabbricati nelle dirette vicinanze.
   E’ improbabile che possa essere accettata la costruzione di immobili in zone rurali isolate.
3. La presenza di sottoservizi ed urbanizzazioni.
   Un’area già servita da fognature, acqua, luce e gas ha maggiori probabilità di essere riconvertita.
4. Un’adeguata distanza da infrastrutture e servizi come aree cimiteriali, ferrovie, elettrodotti, acquedotti.
   All’interno delle fasce di rispetto l’edificazione è sempre esclusa.
5. L’assenza di vincoli paesaggistici sovracomunali.
   Non è sempre impossibile costruire in zone agricole soggette a vincolo dei Beni Ambientali, ma in questo caso le tempistiche per l’eventuale approvazione si allungheranno ulteriormente.

Al di fuori di questo iter (che prevede una finestra limitata unicamente al periodo di pubblicazione della prima versione del piano) c’è sempre la facoltà di chiedere una singola variante urbanistica, anche se la maggior parte di queste richieste viene rigettata senza tanti complimenti.

In caso di approvazione

L’approvazione di queste domande comporta l’esborso di un contributo economico, generalmente assai elevato (un fattore da considerare preliminarmente) e il successivo versamento dell’IMU all’Erario (non dovuta per i terreni agricoli).

Al terreno verranno assegnati precisi indici urbanistici come la superficie o il volume massimo realizzabile, il rapporto di copertura massimo tra edificio ed area edificabile, l’altezza massima e il numero dei piani fuori terra.
Tale attestazione è rilasciata sotto forma di C.D.U. o Certificato di Destinazione Urbanistica, che è un po’ al “carta di identità” di ogni terreno in Italia.

Da edificabile ad agricolo

Per pura conoscenza, ci teniamo ad informare che è anche possibile affrontare il percorso inverso, con la volontà è di declassare un terreno da edificabile ad agricolo.

Questo accade soprattutto in zone depresse, in cui il valore degli immobili è molto basso e l’incidenza delle tasse risulta proporzionatamente onerosa (in particolare l’IMU).

Previsioni future

Va sottolineato che, nei prossimi anni, la tendenza generale sarà quella del ridurre drasticamente il consumo di suolo non urbanizzato, limitando l’espansione alle sole aree di accertato completamento.

Per “consumo di suolo” si intende il cambio di destinazione contenuto nel piano urbanistico di un terreno da agricolo ad edificabile.

Il “bilancio ecologico del suolo” tiene parallelamente conto della compensazione dovuta al recupero delle aree edificabili ai fini agricoli.

L’iter legislativo spetta alle Regioni che hanno recentemente disposto delle normative per incentivare la riqualificazione urbana al posto della trasformazione delle aree agricole, con la concessione ai cittadini, oltre ai cosiddetti “Piani Casa”, di misure di semplificazione, riduzione degli oneri di urbanizzazione comunali, bonus e scomputi volumetrici.

L’iter è lungo e complesso e coinvolge la Regione, la Provincia e il Comune di appartenenza, con una riduzione costante e progressiva della percentuale delle aree trasformabili negli anni a venire.

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