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I requisiti per costruire su un terreno agricolo
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La casa in legno è un edificio destinato a durare nel tempo al pari delle costruzioni realizzate con metodi più tradizionali. Per tale motivo, come abbiamo visto in un precedente articolo, anche per realizzare delle case prefabbricate in legno è necessario procurarsi le consuete autorizzazioni edilizie. Cerchiamo di capire, adesso, se sia possibile, e a quali condizioni, costruire una casa in legno su un terreno agricolo.
Un terreno agricolo è, per definizione, un terreno destinato alla coltivazione della terra e all’allevamento del bestiame, pertanto la possibilità di edificarvi costruzioni in legno o in qualsiasi altro materiale è mantenuta entro limiti molto stringenti dalla normativa nazionale e regionale.
Qualifica di imprenditore agricolo e strumentalità alla conduzione del fondo
La possibilità di costruire una casa ad uso residenziale su un terreno agricolo è riservata a chi riveste la qualifica di imprenditore agricolo professionale o di coltivatore diretto da almeno 3 anni, mentre la realizzazione di qualsiasi altro tipo di costruzione rurale (stalle, fienili, magazzini) ad uso diverso da quello residenziale deve rispettare il requisito della strumentalità alla conduzione agricola del fondo, pur potendo essere realizzato anche da chi non è imprenditore agricolo.
Quanto appena detto risponde, di massima, alla disciplina della normativa nazionale così come viene integrata dalla normativa locale, ma va precisato che quest’ultima può variare a seconda della Regione o del Comune di riferimento. Pertanto, prima di procedere alla richiesta di un Permesso di Costruire o prima dell’acquisto stesso di un terreno agricolo, risulta quanto mai opportuno informarsi riguardo a quanto stabilito a questo proposito dalle leggi regionali e dai regolamenti comunali vigenti sul territorio in cui si trova il terreno.
A titolo di esempio, possiamo citare la legge regionale n. 12 del 2005 della Lombardia, che ammette la costruzione su terreni agricoli esclusivamente di “opere realizzate in funzione della conduzione del fondo e destinate alle residenze dell’imprenditore agricolo e dei dipendenti dell’azienda” nonché di costruzioni quali stalle, sili, serre, magazzini e simili.
Diverse recenti sentenze dei Tribunali Amministrativi Regionali e del Consiglio di Stato, peraltro, sottolineano come la qualifica di imprenditore agricolo non sia necessaria al rilascio del Permesso di Costruire per edifici non abitativi su fondi rustici, ma rilevi solo ai fini dell’esonero dal pagamento del contributo di costruzione, previsto dall’art. 17 comma 3° lett. a) del Testo Unico in materia Edilizia.
Ad ogni modo, l’aspetto che appare certo è che non è possibile costruire la propria casa di residenza su un terreno agricolo se non si è imprenditore agricolo professionale. D’altra parte, il senso della previsione di terreni agricoli in contrapposizione alle aree edificabili nei Piani Regolatori Comunali è proprio quello di evitare un’eccessiva urbanizzazione del territorio, tutelandone le zone a vocazione produttiva agricola.
Permesso di Costruire e vincoli ambientali
Per quanto riguarda le autorizzazioni necessarie a costruire su un terreno agricolo, anche su questo particolare tipo di terreno è necessario procurarsi il Permesso di Costruire, a prescindere dall’utilizzo abitativo o semplicemente strumentale della costruzione.
Il Permesso di Costruire è indispensabile, sia che si voglia edificare una casa in legno, sia che si desideri costruire con qualsiasi altro tipo di materiale.
D’altra parte, non ci sarebbe motivo di non esigere tale autorizzazione con riferimento alle case in legno, dal momento che le stesse assicurano le medesime caratteristiche di durata e stabilità di una casa in laterocemento. Realizzate con materiali resistenti ed altamente isolanti a livello termoacustico, le case in legno vengono ancorate su una platea di fondazione in cemento armato poggiata sul terreno.
Oltre al Permesso di Costruire, è fondamentale richiedere e procurarsi gli opportuni nulla osta da parte degli Enti competenti, per poter costruire su quei terreni sottoposti a vincoli ambientali, paesaggistici o idrogeologici.
Un terreno è sempre inserito in un determinato contesto ambientale che lo influenza. Per incontrare l’esigenza di chi vuole conoscere informazioni ambientali aggiuntive sul terreno a cui è interessato, su Immobilgreen.it è possibile richiedere il Rapporto Ambientale del Terreno (R.A.T.).
Si tratta di una relazione con mappe e dati, basata su banche dati nazionali, riguardante la geologia, la sismicità, la pericolosità di frana e alluvione, il clima, la geomorfologia e molti altri aspetti che riguardano l’ambiente in cui ricade un terreno da vendere o comprare.
Indice di edificabilità
Un aspetto fondamentale che riguarda le costruzioni su terreno agricolo riguarda il cosiddetto indice di edificabilità, che rappresenta un limite alla cubatura dell’opera da costruire, in relazione all’intera superficie del terreno.
Nell’ottica di impedire un’eccessiva urbanizzazione delle aree rurali, per i terreni agricoli è previsto un indice di edificabilità molto basso, che può variare da Comune a Comune e che viene stabilito nei consueti strumenti urbanistici a disposizione di tali Enti. In linea di massima, viene spesso previsto che non si può procedere a costruire opere su un terreno agricolo che abbia una superficie minore di 10.000 mq.
L’indice di edificabilità si aggira, solitamente, intorno allo 0,03 metri cubi per ogni metro quadro di superficie totale del terreno. Questo significa che su un terreno di 10.000 mq è possibile costruire una casa di 300 mc, corrispondenti a circa 100 mq.
Costruire una casa in legno su terreno agricolo
Riassumendo, dunque, per costruire una casa in legno o in altro materiale su un terreno agricolo è necessario possedere un idoneo titolo sul terreno (proprietà, locazione, comodato) e conseguire le opportune autorizzazioni amministrative (Permesso di Costruire, nulla osta relativi ad eventuali vincoli).
Se si desidera una casa per fini abitativi, occorre essere imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto; per realizzare opere senza scopo residenziale, invece, è sufficiente che le stesse soddisfino il requisito della strumentalità alla conduzione del fondo rustico.
I progetti da presentare presso gli Enti Pubblici, infine, dovranno rispettare il limite stabilito dall’indice di edificabilità previsto per quella particolare zona.
Ovviamente, tutti questi requisiti non sono richiesti se si desidera realizzare semplicemente delle casette in legno del genere “da giardino”, cioè sprovviste di fondamenta e prive di qualsivoglia allacciamento alle pubbliche utenze.
Se anche tu stai pensando di costruire la tua casa e vuoi investire nella bioedilizia, approfondisci il tema delle Case in Legno prefabbricate, leggendo la Guida di Immobilgreen.it, scritta in modo chiaro e semplice, risponderà a tutte le tue domande sulla soluzione abitativa del futuro.
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