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La crisi del mercato immobiliare in Italia
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Il settore immobiliare italiano sconta ancora gli effetti della crisi che lo ha colpito una decina di anni fa, con un abbassamento medio dei prezzi sino al 50% dei valori massimi raggiunti in piena euforia da compravendite.
Alcune zone di pregio come i centri storici delle grande città e le località turistiche più rinomate hanno sostanzialmente tenuto, mentre particolarmente penalizzate risultano le unità residenziali realizzate nelle periferie urbane ed in generale tutto il patrimonio costruito con criteri economici o a carattere speculativo dagli anni ’90 in poi sino a primi anni 2000, quasi sempre ad opera di cooperative edilizie e società immobiliari.
Il valore di mercato di un fabbricato è sempre direttamente proporzionale alle dinamiche relative al territorio in cui si trova, a prescindere dal sistema costruttivo adottato. Altri fattori determinanti sono strettamente collegati alle caratteristiche architettoniche e tipologiche dell’immobile, alle pertinenze, all’impiantistica ed, ovviamente, alle finiture.
L’importanza della certificazione energetica
Vi sono tematiche, relativamente recenti, che hanno fornito nuovi elementi di valutazione degli immobili, poco o per nulla considerate negli anni passati.
L’attestato di prestazione energetica o APE è ad esempio un documento obbligatorio per legge nel caso di compravendita di immobili. Va rilasciato da un tecnico abilitato che deve calcolare l’isolamento termico ed i consumi energetici dell’unità edilizia. Il raggiungimento di una classe superiore è certamente un fattore incrementale per il valore di un immobile efficiente rispetto a fabbricati energeticamente disperdenti, in quanto un edificio isolato emette meno CO2 nell’ambiente ed avrà bassi costi di gestione per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.
Le case in legno a basso consumo raggiungono senza problemi le classi energetiche di eccellenza, proprio per le caratteristiche intrinseche di questi sistemi costruttivi che sono naturalmente isolati e quasi privi di ponti termici. Questo aspetto è chiaramente un punto di forza degli edifici in legno sotto il profilo del valore di mercato. Chi realizza o acquista una casa in bioedilizia dotata di pannelli solari fotovoltaici, pompa di calore e ventilazione meccanica, pagherà bollette energetiche ridotte e, molto probabilmente, non necessiterà nemmeno dell’allacciamento alla rete pubblica del gas metano.
Sicurezza e durabilità degli edifici antisismici
Gran parte del territorio italiano è a rischio sismico più o meno elevato. I violenti terremoti che hanno colpito molte regioni negli ultimi anni, radendo al suolo interi abitati e procurando numerose vittime e senzatetto, hanno messo a nudo la fragilità del nostro patrimonio immobiliare, costituito in buona parte da centri storici ed insediamenti antichi, spesso inadeguati ed in precario stato manutentivo.
L’attività di prevenzione richiede che i nuovi edifici vengano realizzati con rigorosi criteri di resistenza meccanica ai terremoti, in base alla classificazione sismica, in base alle Norme Tecniche per le Costruzioni, che impongono precise richieste in merito alla stabilità ed alla durabilità, da definire in fase di progetto.
Anche la resistenza antisismica è un punto di forza delle case in legno in bioedilizia, grazie alle caratteristiche intrinseche del legname da costruzione, che è un materiale strutturale duttile ed elastico, in grado di assorbire naturalmente le sollecitazioni dinamiche prodotte durante i terremoti, deformandosi in modo reversibile. Gli edifici prefabbricati necessitano di calcolo sismico, al pari di quelli tradizionali, rispetto ai quali rappresentano un’alternativa costruttiva molto interessante.
Gli edifici in laterocemento sono solidi e duraturi?
Il principale criterio di valutazione di un immobile è ovviamente la sua durata nel tempo.
Ancora oggi le case prefabbricate scontano qualche pregiudizio, in quanto il legno può essere percepito come un materiale deteriorabile e precario, al contrario del mattone, visto da sempre come materiale solido ed eterno. La realtà è però abbastanza diversa.
E’ sufficiente analizzare un qualsiasi stabile realizzato negli anni 70′ per accorgersi che un edificio con “soli” 40-45 anni di vita risulta palesemente inadeguato sotto qualsiasi punto di vista.
I parametri statici dell’epoca erano assai distanti da quelli odierni; il naturale deterioramento del cemento armato (senza inutili allarmismi…), l’impiego di materiali meno prestazionali e la totale assenza di concetti antisismici portano a dubitare parecchio sull’effettivo valore di questi edifici. Ma non solo. Quasi sempre scarse o assenti sono le impermeabilizzazioni controterra, con problemi diffusi di umidità negli scantinati e al piano terra.
Le lacune maggiori investono le capacità di isolamento termoacustico, in quanto si tratta di involucri non isolati, con numerosi ponti termici, freddi d’inverno e roventi d’estate. Chi vive in questi edifici (se non riqualificati energeticamente in tempi recenti) spende moltissimo per le bollette elettriche e del gas.
L’impiantistica non a norma e del tutto obsoleta, le finiture datate ed in generale uno stato di conservazione carente mettono in serio dubbio la durabilità assoluta degli edifici in laterocemento.
Il valore delle costruzioni in legno in bioedilizia
Riassumendo, pur trattandosi di tecnologie relativamente nuove per il nostro paese, le case prefabbricate in legno a basso consumo rappresentano senza alcun dubbio una scelta vincente, in quanto possiedono notevoli vantaggi come l’elevato isolamento termoacustico, che contano condizioni di benessere climatico elevatissime, grazie anche all’impiego di materiali bioedili e una regolazione in gran parte passiva di temperatura e tasso di umidità dell’aria.
L‘impiantistica moderna ad alto rendimento (idrotermosanitaria ed elettrica) è garanzia di sostenibilità ambientale e consumi ridotti. Come detto, gli edifici energeticamente efficienti possiedono un valore superiore rispetto a quelli termicamente disperdenti.
Le spiccate doti antisismiche degli edifici in legno permette la costruzione di fabbricati stabili, resistenti e durevoli, anche e soprattutto nelle zone a maggior rischio di forti eventi tellurici.
La durata negli anni è assicurata dalla protezione del legno e degli isolamenti termici dall’esposizione diretta agli agenti atmosferici (sole, pioggia, neve, vento). Non a caso moltissimi costruttori di case in legno prefabbricate estendono le garanzie di legge decennali sino a 30 anni, certificando la qualità di queste strutture.
In generale, le case in bioedilizia richiedono minime manutenzioni, spesso programmate dalla stessa ditta costruttrice, che fornirà al cliente un libretto contenente gli interventi programmati su involucro, infissi ed impianti, agevolando il mantenimento dell’immobile e prolungandone lo stato di salute negli anni.
E’ evidente che un mercato giovane come quello degli edifici in legno è destinato ad ampliarsi nei prossimi anni, grazie alla crescente diffusione di queste tecnologie costruttive.
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