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Gran parte del patrimonio immobiliare esistente in Italia è costituita da edifici realizzati dal dopoguerra ad oggi, il cui valore storico ed architettonico è in genere trascurabile. Si tratta per lo più di fabbricati realizzati in economia ed energeticamente disperdenti.
La rivoluzione energetica
Indice dei Contenuti
Termini come bioedilizia, risparmio energetico, sostenibilità ambientale, antisismica sono entrati prepotentemente nel linguaggio comune in questi ultimi anni, ma erano sostanzialmente ignorati sino ad un decennio fa.
Le caratteristiche dell’edilizia del recente passato erano improntate a parametri e criteri costruttivi oramai sorpassati. Gli esempi sono innumerevoli e possono comprendere ogni aspetto di un edificio. Si pensi al tema degli infissi e del relativo oscuramento.
L’esempio di infissi e finestre
Sino a pochi anni fa, finestre e portefinestre erano quasi sempre realizzate in legno o alluminio, con singolo vetrocamera e cristalli non stratificati, tapparelle in pvc con cassonetto non isolato a vista, a movimentazione manuale (la classica corda).
Lo standard attuale prevede serramenti esterni a taglio termico in pvc o legno/alluminio, corredate di tripli vetri, cristalli antisfondamento e tapparelle in alluminio con cassonetto a scomparsa coibentato motorizzate.
L’arrivo degli impianti green
O ancora, la classica dotazione impiantistica per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria era costituita da una caldaia murale a gas (non a condensazione), radiatori e aria condizionata a split.
In poco tempo si è passati all’eliminazione della caldaia (dopo un breve passaggio ai sistemi a condensazione), sostituita dalla pompa di calore, accumulo per lo stoccaggio dell’acqua sanitaria (quasi mai previsto in passato), riscaldamento e raffrescamento a pavimento o ad aria canalizzato, ventilazione meccanica controllata a recupero di calore, pannelli solari fotovoltaici in copertura (con altrettanto breve comparsa e oblio dei pannelli solari termici).
Questo passaggio epocale è avvenuto in pochissimi anni, una vera e propria rivoluzione.
Interventi di ristrutturazione e riqualificazione di vecchi immobili
I vecchi fabbricati esistenti possono essere ristrutturati e rimodernati, ma palesano evidenti limiti in materia di antisismica, termica ed acustica, presentando impianti non a norma, soluzioni costruttive e finiture obsolete. Di conseguenza, gli interventi di ristrutturazione ed adeguamento sono particolarmente costosi e portano ad un inevitabile compromesso che poco ha che fare con le caratteristiche dei moderni edifici in bioedilizia.
La demolizione con ricostruzione
Un’alternativa alla classica ristrutturazione con riqualificazione energetica parziale è la demolizione integrale dell’immobile e la sua ricostruzione con tecniche costruttive moderne.
Se il nuovo edificio prevede aumento o riduzione di cubatura, siamo a fronte di una nuova costruzione a tutti gli effetti. In questo caso non è possibile godere degli incentivi fiscali, previsti unicamente per gli immobili esistenti.
La sostituzione edilizia…
La situazione è assai diversa se il volume del nuovo fabbricato risulta equiparabile a quello della preesistenza. In questo caso l’Agenzia delle Entrate ha chiarito a più riprese che si può parlare di “sostituzione edilizia”, che a tutti gli effetti rientra nella definizione di riqualificazione energetica.
In effetti, ogni porzione dell’edificio esistente verrà demolita per essere sostituita da nuove porzioni (muri, solai, copertura, infissi, impianti…), ciascuna delle quali andrà a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.
mantenendo il volume preesistente
E’ importante sottolineare che, secondo il legislatore, il nuovo immobile non deve necessariamente ricalcare la sagoma e l’area di sedime originaria, ma dovrà limitarsi unicamente a salvaguardare il vecchio volume edilizio. Questo aspetto concede una notevole libertà progettuale, rendendo oltremodo interessante la demolizione con ricostruzione dei vecchi fabbricati, che in questo modo risulta meno vincolante.
Le detrazioni fiscali in materia di demolizione e ricostruzione
Negli anni passati, qualche regione italiana ha indetto bandi per concedere finanziamenti agevolati e contributi a fondo perduto per chi demoliva e ricostruiva in bioedilizia, ma il progressivo taglio alle risorse degli enti locali ha definitivamente cancellato tale opportunità, purtroppo.
La Legge di Bilancio 2020 ha comunque confermato gli incentivi fiscali sugli edifici esistenti come il bonus ristrutturazione, riqualificazione energetica (Ecobonus), prevenzione antisismica (Sismabonus), bonus facciate.
L’abbattimento con ricostruzione di un immobile esistente permette di accedere in particolare alle detrazioni Ecobonus e Sismabonus, che possono persino essere cumulate tra loro rendendo estremamente vantaggioso l’impatto economico degli incentivi sul totale della spesa da sostenere.
Va sottolineato che non sono previsti bonus specifici per le nuove costruzioni, fatta eccezione per eventuali sconti sugli oneri comunali o incrementi di cubatura concessi da qualche singola amministrazione.
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