Edifici storici e superbonus: come intervenire per sfruttare gli incentivi

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La maggior parte del territorio italiano è caratterizzato da un’edificazione di tipo espansivo attorno a nuclei abitativi consolidati di antica origine. I centri storici sono generalmente sottoposti a vincolo, in quanto la loro trasformazione mediante abbattimento o ristrutturazione pesante non è quasi mai possibile, a causa del loro pregio storico, ambientale ed artistico.
All’interno degli agglomerati urbani storici sono consentite le sole opere a carattere conservativo, come restauro e consolidamento, senza incrementi volumetrici, al fine di preservare lo stato dei luoghi, in quanto di particolare interesse pubblico.

Superbonus e vincoli

Entrando in tema di Superbonus ed, in particolare, di efficientamento energetico, nella maggior parte dei casi i regolamenti edilizi vietano di intervenire in facciata realizzando un cappotto termico esterno, quando l’immobile è sottoposto a vincolo artistico o paesaggistico.

Sappiamo che il principio generale che governa la materia dell’Ecobonus maggiorato al 110% è quello di “intervento trainante”.
Il legislatore infatti, con il DL 34/2020 e successive modifiche, ha predisposto tre precise tipologie di interventi trainanti che danno accesso alla corrispettiva detrazione:

1. Gli interventi di isolamento termico degli involucri (il cappotto termico).
2. La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale individuali (per gli edifici unifamiliari).
3. La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale comuni (per i condomini).

Il soddisfacimento di almeno uno di questi requisiti consente di beneficiare dell’aliquota di detrazione maggiorata.

Superbonus senza cappotto termico

Va da sé che la sostituzione degli impianti di climatizzazione darebbe automaticamente la possibilità di accedere agli incentivi senza dover necessariamente realizzare il cappotto termico.
Tale scenario risulta comunque secondario, in quanto l’art.119 comma 2 del Decreto Rilancio introduce una deroga esplicita per gli edifici soggetti a vincolo di Soprintendenza per i centri storici consentendo di beneficiare della detrazione al 110% anche nel caso in cui gli interventi effettuati non siano classificati come trainanti.

La deroga per gli edifici storici sottoposti a vincolo

Tale deroga è richiamata esplicitamente all’interno della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.24/E (Circolare di riferimento in materia di Superbonus):

“Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o gli interventi trainanti di efficientamento energetico siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione del 110% si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, nel senso sopra chiarito. Pertanto, se l’edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, il Superbonus si applica, comunque ai singoli interventi ammessi all’Ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico”.

Requisito del salto di due classi energetiche

In sostanza, qualora sussista un divieto ad effettuare interventi di coibentazione in facciata a causa di un vincolo di Soprintendenza o comunale, è comunque possibile godere della detrazione maggiorata per gli interventi “trainati” (come la sostituzione dei vecchi infissi), anche in assenza di interventi “trainanti”.
L’unico requisito richiesto resta il salto di almeno due classi energetiche, certificato mediante APE pre e post operam.

Con questa precisazione, il legislatore ha voluto avvantaggiare gli interventi di riqualificazione energetica in centro storico, costituito per lo più da edifici con involucri disperdenti, spesso con impianti vecchi e poco efficienti.
Tale criterio rende in teoria possibile la sostituzione degli infissi o delle schermature solari al 110%, senza realizzare il cappotto termico; tuttavia risulta estremamente arduo scalare le due classi senza questo intervento.
Possono comunque essere effettuati interventi mirati sulla copertura o per l’eliminazione dei ponti termici (si pensi alle classiche “nicchie” in cui vengono alloggiati i radiatori).

Sostituire l’impianto termico

Ribadiamo ancora una volta che la sostituzione dell’impianto termico per il riscaldamento è un intervento trainante che consentirebbe di portare in detrazione al 110% alcune opere, anche senza realizzare il cappotto, pur ribadendo il requisito del salto di almeno due classi energetiche.

In tutti i casi resta ammessa la cessione del credito all’impresa costruttrice o ad un istituto bancario.

Demolizione e ricostruzione di edifici storici

L’impossibilità di intervenire con la cappottatura della facciata esclude a maggior ragione tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione, sostanzialmente non ammissibili nei centri storici (salvo situazioni particolari di riqualificazione urbana o di fabbricati a pericolo di crollo).
Va infine ricordato che la detrazione del 110% è sempre esclusa per le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (per le unità immobiliari non aperte al pubblico).

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