Demolire e Ricostruire: tutte le novità su Ruderi e Superbonus 110

L’opportunità di accedere agli incentivi fiscali maggiorati al 110% per la riqualificazione energetica sembra limitata agli edifici dotati di impianti termici per il riscaldamento, in quanto è sempre necessario certificare il miglioramento di almeno due classi energetiche tramite APE pre e post operam.

Tuttavia, grazie ad una serie di pronunce dell’Agenzia delle Entrate, sono emerse alcune eccezioni, che si applicano anche agli interventi che prevedono la demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Superbonus 110%: il caso dei Ruderi

Le unità collabenti (i cosiddetti ruderi) sono fabbricati fatiscenti ed inagibili che spesso presentano parte della struttura crollata o mancante e per i quali, a maggior ragione, non risulta possibile produrre un attestato di prestazione energetica di partenza.
Per essi sembrava tuttavia possibile rientrare nei benefici fiscali in presenza di impianti termici (anche se non funzionanti), pur trattandosi di una situazione al limite, quasi mai riscontrabile nella realtà.

Il nuovo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha fornito recentemente nuovi chiarimenti in tema di demolizione e ricostruzione di unità collabenti con la risposta all’interpello n.17 del 7 gennaio 2021.

Il contribuente in questione intende demolire e ricostruire un’unità C/2 e parte di un immobile collabente accatastato in F/2, al fine di realizzare un’abitazione A/3 (con volumetria inferiore alla somma delle preesistenze prima degli interventi), chiedendo se potrà beneficiare degli incentivi al 110% per miglioramento sismico ed efficientamento energetico previsti dall’articolo 119 del Decreto Legge n.34 del 19 maggio 2020 (Decreto Rilancio).

La premessa dell’Agenzia delle Entrate fa riferimento alle modifiche al T.U. dell’edilizia (DPR 380/2001) apportate dal Decreto Semplificazioni n.76 del 16 luglio 2020, convertito dalla Legge 120 dell’11 settembre 2020, che hanno sostanzialmente aggiornato la definizione di “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d).

Tali interventi sono “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Il caso dei Ruderi nei centri storici tutelati e vincolati

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria“.

Ristrutturazione edilizia e adeguamento antisismico

Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate afferma che l’intervento può rientrare tra quelli ammessi alle agevolazioni fiscali al 110% se la classificazione di “ristrutturazione edilizia” risulta chiaramente nel titolo autorizzativo e se sono previste opere di adeguamento antisismico su immobili classificati catastalmente anche in categorie C/2 e F/2.
In particolare, per le unità collabenti, l’Agenzia fa riferimento al comma 1 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio il quale rimanda agli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013.

F2 ammessi ai superbonus anche senza APE

Il Superbonus è dunque applicabile anche per le spese sostenute dai contribuenti per interventi su fabbricati classificati in categoria catastale F/2 in quanto si tratta di edifici esistenti, costruiti e classificati catastalmente, sebbene inagibili e privi di reddito.

Viene inoltre ribadito che sono ammesse in detrazione le spese per interventi edilizi effettuati su immobili che solo al termine dei lavori saranno classificati come abitazione, se tale cambio di destinazione d’uso da non residenziale ad abitativo risulta chiaramente all’interno del provvedimento autorizzativo erogato dal Comune.
Tali chiarimenti modificano sostanzialmente il quadro generale, permettendo un profondo rinnovamento del patrimonio edilizio, stimolando l’abbattimento e la ricostruzione dei molti fabbricati fatiscenti abbandonati al degrado, inagibili ed inutilizzabili.

PER APPROFONDIRE, LEGGI ANCHE: Demolire e ricostruire: da stalla a casa col superbonus 110%

Link utili: Risposte alle istanze d‘interpello relative al Superbonus

Condividi su...

Facebook

Google+

Twitter

Linkedin