Categorie Catastali F/3 e F/4: Rientrano nei Super Bonus?

Categorie Catastali e destinazione d’uso

Le categorie catastali identificano la destinazione d’uso di un immobile; le tipologie edilizie sono suddivise in 6 gruppi principali, contraddistinti da una lettera dell’alfabeto (dalla A alla F) a cui segue un numero che corrisponde ad una specifica categoria catastale.

La classe catastale del gruppo A raggruppa gli edifici a destinazione residenziale e gli uffici privati, mentre scuole, uffici pubblici ed ospedali rientrano nel gruppo B.
Il gruppo F non si riferisce ad immobili finiti e compiuti, ma alle cosiddette “entità urbane”, ovvero strutture incomplete come i lastrici solari, i fabbricati non abitabili o agibili. Rientrano in questo gruppo gli edifici in stato di abbandono sprovvisti di agibilità ed i cantieri non terminati, privi di concessioni attive.
Sono da considerarsi categorie “fittizie” di immobili in un particolare stato di manutenzione o di completamento.
Le categorie catastali descrivono a loro volta le caratteristiche più specifiche dell’opera.

Tipologie edilizie rientranti nel Gruppo F

Il gruppo F contiene 7 categorie catastali:

• F/1: aree urbane. Sole le aree situate al piano terra di fabbricati accatastati al catasto urbano.
• F/2: unità collabenti. Si tratta di strutture inutilizzabili e degradate, prive di agibilità e di rendita catastale
• F/3: unità in corso di costruzione. Sono edifici con ancora completati.
• F/4: unità in corso di definizione. Sono in parte assimilabili alla categoria precedente la differenza che rientrano in F/4 gli immobili privi di destinazione d’uso e consistenza.
• F/5: lastrici solari. Rientrano in questa categoria le terrazze usufruibili ed accessibili e le aree libere (anche comuni) collocate al di sopra di un edificio.
• F/6: fabbricato in attesa di dichiarazione. Vale per qualsiasi fabbricato per cui non è ancora stata presentata la domanda di accatastamento.
• F/7: infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. Raggruppa le strutture realizzate dalle aziende di telecomunicazione per le reti pubbliche.

Di queste, per due categorie catastali di immobili vi è il dubbio se spettino o meno gli incentivi fiscali per interventi eseguiti su di essi.

Categorie Catastali F/2

Come già detto nell’articolo dedicato a queste unità immobiliari, nel caso dei ruderi rientranti nella categoria F/2 (immobili collabenti), ovvero quegli edifici fatiscenti che non possono essere utilizzati direttamente senza profondi interventi strutturali e privi di rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito all’accesso agli incentivi mediante risposta n.326 del 9 settembre 2020, ribadendo che, nell’osservanza di quanto previsto per eco bonus e sisma bonus e nel rispetto di ogni altra condizione richiesta, è possibile fruire del superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2.

Nello specifico, sono ammessi all’ecobonus solo quegli edifici collabenti nei quali sia presente, anche se non funzionante, un impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e che tale impianto sia situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

Se gli edifici in F/2 corrispondono di fatto a ruderi inagibili, le categorie F/3 ed F/4 sono per definizione provvisorie, per un periodo variabile da alcuni mesi sino allo scadere dell’autorizzazione a costruire, con l’impegno a completare ed accatastare l’immobile entro l’arco di tempo concesso tramite Permesso di Costruire.

Categorie Catastali F/3 e F/4

La categoria F/3 (unità in corso di costruzione) classifica un’unità immobiliare i cui lavori di costruzione non risultano ancora ultimati. Essendo una categoria fittizia, rientrano in F/3 quelle opere in corso di costruzione e per le quali l’accatastamento è facoltativo. In genere lo si richiede per una cessione di un edificio (o di una parte) al grezzo.

Ad esempio, possiamo accatastare in F/3 il solo piano interrato o una platea, prima della costruzione della parte fuori terra del fabbricato.

La categoria catastale F/4 identifica i fabbricati completati, ma non ancora funzionalmente definiti.

Un esempio potrebbe riferirsi ad un immobile per uffici i cui lavori risultano ultimati, ma non ancora suddiviso in vani ed unità precise (come nel caso di molte operazioni immobiliari destinate alla vendita).

Superbonus e Immobili F3 e F4

Entrando finalmente in tema Superbonus, i fabbricati rientranti nelle categorie F/3 ed F/4 si presterebbero, in linea di principio, ad essere demoliti e ricostruiti, trattandosi di strutture esistenti, sebbene solo in parte realizzate. Trattandosi di opere edilizie in corso di costruzione, l’applicazione degli incentivi in vigore per riqualificazione energetica o miglioramento antisismico, attualmente portati al 110% dal Decreto Rilancio – D.L. n.34/2020, comporterebbe vantaggi economici particolarmente elevati.

La sentenza della Corte di Cassazione del 15/05/2019 (ordinanza 13043/2019) afferma tuttavia che non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico se tali lavori sono stati effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, risultando, dunque, come lavori di completamento e non di ristrutturazione.

Ristrutturazione vs Completamento dell’edificio

Il concetto di “ristrutturazione edilizia” è riferito al recupero di costruzioni esistenti e non in fase di realizzazione alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.

Essa definisce gli interventi diretti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e può includere anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Nel caso della citata sentenza della Cassazione, alla richiesta della detrazione da parte del proprietario dell’immobile non era possibile produrre elementi di prova dell’ultimazione dei lavori, tra cui la certificazione catastale finale, decretando l’applicabilità alle sole costruzioni esistenti alla data di richiesta delle agevolazioni fiscali.
Va da sé che gli interventi edilizi agevolati devono avere sempre carattere conservativo del patrimonio immobiliare esistente.

Secondo questo principio, il completamento di una costruzione avviata ma non terminata non può essere equiparato in alcun modo alla demolizione e ricostruzione di un rudere esistente. Quest’ultimo è un edificio che in passato possedeva una propria destinazione d’uso funzionale allo scopo per cui era stato realizzato e che ne ha perduto la finalità nel corso del tempo.

Il recupero di un rudere mediante demolizione e ricostruzione può dunque essere incentivato (pur con i dovuti distinguo previsti dalle norme), mentre sono escluse dai benefici fiscali le opere parzialmente realizzate, a prescindere se completate con la semplice ripresa dei lavori o mediante sostituzione edilizia di quanto già realizzato.

Conclusione

Concludendo, per il momento e fino a diversa eventuale pronuncia delle autorità competenti, è da escludere con certezza l’accesso agli incentivi fiscali per le categorie F/3 (in corso di costruzione), mentre ciò sembra possibile se il fabbricato è accatastato in F/4, in quanto la cubatura risulta compiutamente definita e l’organismo è sostanzialmente completato nella sua consistenza volumetrica.

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